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七星大厦商务写字间营销推广方案 一、 市场状况 1.1 市场背景、现状及发展趋势 1、市场处于起步阶段，无成熟经验可供借鉴。 库尔勒市商务写字间的开发起始于 2000 年，在此之前，市场几乎是个空白，因此开发商在写字间的开发及销售方面均处于摸索的阶段，整个写字间规划无任何特色。主要模仿酒店套房的开发模式，以板楼为主，公摊面积大、土地利用率不高；通道过长，相互干扰，不能体现高档次写字间的特色。由于土地利用率不高，虽然地价较低，但成本依然很高。 2、供应量及需求量均较小 库尔勒写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有待开发和挖掘。 其次从开发商考虑,由于开发数量小，开发理念不成熟，致使开发成本较高,缺乏市场竞争、缺乏消费引导及较高的价格也限制了市场的发展。 3、消费仍以行政事业单位为主，私营企业消费增长较快。 在库尔勒市场，由于发展水平限制，私营企业在数量以及获利能力上均较小，不足以负担高额的办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是一些私企，如商贸公司、律师、会计事务所及评估机构，但从增长率和可挖掘市场潜力而言，私营企业的价值巨大。 4、写字楼消费正处于升级时代。 从库尔勒写字间发展的趋势来看，写字楼消费正处于升级时代，对办公环境的要求正处于快速提升期，更多的企业希望改善办公环境，并借此提升企业形象，大量企业从以往的老旧办公楼搬出，或购买或自建，私营企业则从住宅楼出租房中迁出，向中高档的写字楼转移，因此从整体市场状况而言，现阶段正处于写字间的升级时代，消费增长较快,但因基数较小，市场增量有限。 5、高档写字间租赁市场仍不成熟，投资市场启动有一定难度 库尔勒市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，大概需要 18-20 年左右的时间，缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间租赁需求有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。 6、市场需求仍集中于中低挡办公物业，高档办公物业发展空间及发展潜力 巨大 库尔勒目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜力较大。 其次，从宏观经济而言，库尔勒市二、三产业 的发展速度及所占比例较高，国家对库尔勒的大力支持也将刺激二、三产业的进一步快速发展，对高档写字间的需求刺激将会相当明显。 1 1.2 市场竞争状况 从目前库尔勒高档写字间市场的竞争而言，市场竞争尚处于初级竞争的阶段，初级竞争的主要表现是竞争双方优势很不明显，彼此之间也未建立起市场壁垒，大家共同的任务是如何理性竞争，共同启动潜在市场，做大这块蛋糕，让双方共同受益。下面我门从产品力、销售力、形象力高度分析一下七星大厦与主要竞争对手豪景大厦的区别。 竞 产品力 销售力 品牌力 备注 争 物 业 地段较佳，在十字路 销售力不足，销 无任何形象 高 18 层，13-18 口，大厦外立面、内 售团队及销售 力，缺乏良 层为复式住宅， 豪 部通道、区隔及内部 系统均存在问 好的理念定 写字楼销售过 景 装修均占有优势。现 题，缺乏营销推 位及形象传 半，剩余楼层主 大 已成为粗装修现房， 广，主要依赖人 播。 要是 6、7、8、 厦 具备入住条件。售 际传播及人力 11、12 层。 价：2650 元/M2 推广。 在产品方面与豪景 有专业的销售 借助于良好 3、4 层半层及 七 大厦相比处于劣势， 队伍及营销策 的形象定位 5-6 层销售完 星 只有通过价格优势 划机构，销售力 及推广，物 毕，销售价格比 大 提升竞争优势。 大大领先于竞 业形象大幅 较混乱。 厦 争对手。 提升，凸现 物业价值。 从上述竞争力对比不难看出，我们在产品力方面无任何优势，只有通过建立价格优势，借助销售力及形象力的提升挫败竞争对手。 1.3 消费市场状况 目前库尔勒市场高档写字间的消费主要集中在以下三类客户。 1、行政事业单位及下属机构 这一类的客户是目前高档写字楼的消费主体，单位消费量及消费实力均较强，是我们推广的重点。 2、金融保险机构 包括四大商业银行，三大保险公司及各类证券公司，这类客户相对集中，推广的目标性较强，也是我们推广的主体。 3、私营企业 私营企业以商贸公司、律师事务所、会计事务所、评估机构为主，这类 2 客户相对广泛，单位消费面积较小，但市场可挖掘的潜力最大。 二、SWOT 分析 前面我们进行了市场分析，接下