上海——静安信业广场（住宅）项目定位——市场篇(1).docxVIP

100% 80% 86% 73% 80% 60% 一厅 33% 两厅 40% 14% 三厅 20% 14% 20% 0% 一房 二房 三房 四房 在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方便通风、 采光，且动静分明；在主、次卧室的设计上除了考虑具体的布局和朝向外， 更考虑到了该层次业主的生活习惯和需求。此次调查楼盘中，房型大多集中 在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型，从下图可以看出，三房两厅所 占比例最高，其次为二房二厅和四房两厅。其中有两个楼盘由于定位于小户 型公寓，因而户型较小，分别是“国际金融家”，面积在 50 平方米；另一个 是徐汇的“巴黎时韵”，面积从 24—57 平方米不等. 1 建 筑 多层 小高层 高层 10% 30% 60% 毛坯 全装修 毛坯与全装修 27% 67% 6% 从上图可以看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为主，占到了 60％。远远超过采用多层的楼盘，即使小高层也只占到 30％的份额。分析原因，主要是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以高层建筑来提高建筑面积和房型套数。在上海目前高档物业市场中，高层占据绝对地位。 在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下图），共 10 个，占楼盘总数的 67%，毛坯房占 27%。由此可见，随着上海在 2005 年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他中低档物业。 2 客 户 外籍人士 港澳台人士 本地人士 外地人士 10% 15% 46.5% 28.5% 投资客户 其他客户 35% 65% 从上图不难发现，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士占据了 46.5%的比例，其中本区域人士占 18.55%。其次是外地人士，占 28.5%。在 客户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占 10%的比例。在不少楼盘在统 计中，也把外地人士和外籍人士归为一类，即外域群体，他们成为了此类物 业客户群的中坚力量，占到了购买总量 53.5%，超过一半。可见，每平方米 8000 元以上住宅的消费主体显然以外来人士为主，上海本地消费者的购买力 相对不足已经影响到高档住宅市场的正常消费。同时，调查也表明此类楼盘 由于价格不菲，所以购买人群绝大多数还是以自用为主，将购买目换定位于 投资的仅占到总客户群的 35%左右。 3 价 格 8000—10000 元/M2 10000—15000 元/M2 15000 元/M2 33% 60% 7% 上表显示的是 15 个调查楼盘的售价情况，从表中可以发现，每平方米售 价在 10000-15000 元之间是此类物业的主流价位。其中，每平方米超过 15000 元价位的只有位于虹桥的“古北中央花园”，每平方米售价在 15000-17000 元之间。15 个楼盘中“巴黎时韵”、“仁恒滨江园”、“国际金融家”、“临潼苑”、 “香梅花园”、“上海壹街区”等售价均在每平方米 12000 元和每平方米 13000 元左右，由此可见，每平方米 10000-15000 元是上海目前高档楼盘价格的主 流区间。 4 物 业 开发商管理 国内物业管理公司 境外物业管理公司 25% 15% 60% 物管费 3 元/M2 以下 物管费 3—5 元/M2 物管费 5 元/M2 以上 40% 40% 20% 高档住宅均强调提供舒适的、具有星级标准的管理服务，很多发展商邀 请国内外的名家做物业管理，在为业主解决日常生活后顾之忧的同时，也在 “面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次调查的楼盘中，毫无例外地都采用了智能化建设，推出了一系列的服务项目：如水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子支付系统，防火灾、防煤气泄漏的自动报警系统，网络服务的应用，监视报警系统等。不少楼盘还推出了保姆服务，如尊园就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓管理、洗烫衣物服务等等。 从上表可以看出，此次调查的十五个楼盘中，物业由开发商自管的约占总数的 23%，如“证大水木清华公寓”、“仁恒滨江园”等楼盘。委托管理的楼盘则占到了总数的 77%，其中，选择境外知名物业公司管理的楼盘约占总量的 62%，如“国际金融家”邀请香港戴德梁行物业公司管理、“尊园”邀请第一太平戴维斯进行管理等；选择国内物业管理公司管理的楼盘仅占总量的15%，如“临潼苑”邀请新外滩物业 管理公司、“景福苑”邀请万顷物业管理公司进行管理等，值得一提的是，在由国内物管公司管理的楼盘中，新外滩管理过“新外滩豪庭”，有高档盘的管理经验，而“景福苑”则是增邀了第一太平戴维斯进行物业顾问。由此可 5 以看出，国内物业管理公司无论在内功还是外功上都还未达到高档楼盘所需要的条件和要求，在管理理念、管理方法上，国内物业公司还有存在着明显的差距。 从此