上海——静安信业广场（住宅）项目定位——市场篇.docxVIP

静安动力国际企划提案 市 场 篇 1 壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 蓝印户口、住房信贷政策取消 从 2002 年 4 月 1 日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从 2002 年 5 月 1 日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 上海调整购房契税标准，取消政府补贴 2002 年 9 月 1 日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的 1.5%征收契税， 购买花园住宅按成交价格的 3%征收契税。 上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可 行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。 投资 50 亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资 50 亿元，在浦东建造全程为 113 公里的铁路预计在 2005 年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达 100 万标准集装箱。 上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环 线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底 实施建设。整个中环线（浦西段）可望 2005 年完成。 “三环+三纵三横+十三射” 2 上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要 点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三 纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线 之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步 建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在 2005 年完成。 7. 预售商品住房交易执行新规定 2002 年 7 月 1 日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8. 市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通 知》 2002 年 10 月 23 日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证 后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协 议文本的，应报工商部门备案后方可使用 。 9. 上海市配套商品房建设启动 2002 年，上海市“100 万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。 首批项目有 5 块基地共 72 万平方米。此工程建设拟每年新开工 100 万平方米， 以多层住宅两室一厅建筑面积 70 平方米左右为主导房型，价格控制在每平方 3000 至 3500 元左右。 10. 第一个房地产资金信托产品在沪推出 上海国际信托产品在沪推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》。市民可投 资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为 2.3 亿元人民币，计划期限 为三年，每份合金额不低于人民币 5 万元，预计可获得的年收益率达 4%。 3 上海明确 2003 年底创建国家园林城市 上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到 2003 年底创建国家园林城 市，中期目标实现市民出门 500 米可见 3000M2 大型绿地，出门 3 公里有一座 300 亩以上的区级公园，5 公里范围内有一座 1000 亩以上相当于动物园、植 物园大小的市级大公园。 绿化建设重头戏，“一纵两横” “ 一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿，“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。在未来几年上海将在苏州河沿岸建设 8 块大型集中绿地，新增绿化面积 78 万平方米，从而使苏州河沿岸绿化面积达到 102 万平方米。在沿岸路主干道沿线，除完成 5 万平方米的延中绿地三期工程外，还将新建数块大型公共绿地，同时，上海近年还将在中心城区新建 20 块 4 万平方米以上的大型绿地。 二、上海房地产市场其它相关信息： 1． 2002 年一季度，上海完成国内生产总值达 1159.53 亿元，比去年同期增 长了 9.6%，增幅高于全国水平 2 个百分点。 2． 2002 年一季度，全市完成固定资产投资总额 289.7 亿元，比去年同期增 21.2%。 3． 2002 年一季度，上海城市建设计划投资额 542 亿元，其中城市基础设施 计划投资额为 219.23 亿元，占总投资额 41.8%。 4． 截止 2002 年 9 月底，全市商品房空置面积为 779 万平方米，其中住宅 452 万平方米，比去年同期减少 28%，而空置一年以上的住宅为 222 万 平方米，比去年同期减少 28%。 4 三、上海房地产（2002 年 1—9 月）市场数据分析 1、市场信息数据汇总 对比内容 2002 年 1—9 月 2001 年同期 比例% 房地产开发投资额 5649868 万元 4300550 万元 31.4 完成土地开发面积