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不确定条件下房地产企业最优投资规模研究 simulate the朋‘ and u七 in the cash flow estimates rallge,and siInulate net present value and option value for many times(generally greater than 50 times)according to the formula of net present value and option value with Mk and u七 硒independent variables．thell find the max value of investment income and to identify with the values of the corresponding value of cash outflows，this value is the optimal scale of investment required to solve in this paper． The purpose of this study is to solve the problem of distribution of funds in the process of enterprise development and investment in real estate，and find the optimal scale of investment in every period in the case of phased development． Keywords：Real option；Simulation data；Phased development；Optimal scale of investment IIl 是指由于房地产市场消费需求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完成的投资项目无法按预期的计划销售，从而给投资者带来投资沉淀的风险。房地产的供给和需求在不断变化，这必然会造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。 3、周期风险 是指房地产的周期波动给投资者带来的风险。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。从繁荣阶段进入危机和衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降，交易量锐减，新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失，严重时可使实力稍差些的投资者因资金债务问题 而面临破产。 4、变现风险 是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产投资的变现性较差，这是由于非货币性资产的兑现能力本身就比货币兑现能力差的原故。加之房地产投资周期长、产品销售比一般产品要困难些。另外，房地产销售费时费力，房地产市场具有区域性，本地低价又不能搬到外地卖高价。这些过程和原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。 5、政策性风险 是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。我国房 地产受国家调控政策的影响很大，经济体制改革和产业政策调整，有关控制性政策的出 台，均会影响房地产内部结构，使不同类型的房地产产品需求比例产生变化，如果投资者投资项目选择不当，必然会使他们遭受损失。比如1994年的土地增值税征收条例，2001年出台的规范住房金融业务的措施等都对房地产业产生了显著的影响啪1。 6、利率风险 指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业，这就注定其对外部资本尤其是银行贷款的依赖程度相当大。当利率上升时，会使企业支付的利率随之提高，资金的成本增加，从而导致消费者的购买欲望降低，抑制对房地产的需求，这些最终给投资者带来经济利益的损失。 7、政治风险 房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。 8、经营管理风险 经营管理风险是指由于房地产投资者因开发项目经营管理不善引致预期收入水平 不能实现，或不足以补偿经营费用的风险。这类风险主要归因于投资者主观上的预测错 14