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《房地产开发与经营》作业 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产 ：房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的 各种财产权利一般称作房地产。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产的过程，也是 完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目 标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地， 并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房 地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏 观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因 素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产 品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：1直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵 活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 2职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源 浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职 能利益。 3直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难 度大，人员多，效率低，管理成本高。 4事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策 和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门 产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的 重复配置导致成本上升，效率降低。 5矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活 动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发 挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感， 产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，我国房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产 企业的地域属性。 其次，我国土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。 最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：1难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 2风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 3政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5） 租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货 膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 此外，文化环境、行业环境、技术环境等。 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5） 选择方案；（6）实施追踪。 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开 发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场 开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略， 低价策略，均衡价格策略等。 8．简述房地产行业管理的主要内容。 答：行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从 业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。 行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则， 促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国 际交流。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾初期“管住土地，控制信贷” 的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措 施贯彻不力。 2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来， 对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、 挂”制度也存在明显