风景城邦百万大盘期营销策划报告.docxVIP

市场篇 基本思路 宏宏观观市市场场特特征征及及走走势势 镇镇江江房房地地产产市市场场分分析析 三三期期市市场场定定位位思思路路 全国房地产成交量缩价减，调整状态明显 今年全国房地产市场今年全国房地产市场 整体陷入了低靡,08年整体陷入了低靡,08年 累计成交面积、成交均累计成交面积、成交均 价增幅都明显下降。甚价增幅都明显下降。甚 至出现“负增长”。同至出现“负增长”。同 样在“金九银十”的传样在“金九银十”的传 统旺季，市场也没有赢 统旺季，市场也没有赢 来明显好转。市场总来明显好转。市场总 体呈现调整状态。体呈现调整状态。  【全国商品住宅累计销售面积及增长】 【全国商品住宅销售价格及增长】 全国主要一线城市成交量同比显著下降 北京市场成交 上海市场成交 北京市场成交 上海市场成交 深圳市场成交 广州市场成交 深圳市场成交 广州市场成交 从地方到中央，救市政策频出 地 方 中 央 建设部  银行细则 部 门 央 行 降息 …… 财政部 契税减免等 地 方 上 海 14条 4万亿 普通住宅标准 9000亿 镇 江 降低用地成本 公积金支持 从“地方到中央，再从中央到地方”逐步推出“救市”政策，体现当前经济形势变化以及政从“地方到中央，再从中央到地方”逐步推出“救市”政策，体现当前经济形势变化以及政 策调整的必要性。但是“首次置业”、”90平米以下“、“9000亿保障住房”等政策关键词显 策调整的必要性。但是“首次置业”、”90平米以下“、“9000亿保障住房”等政策关键词显 示，政策导向示，政策导向鼓励刚性需求、低收入群体保障性需求的基本特征。鼓励刚性需求、低收入群体保障性需求的基本特征。 新政条件下市场走势分析 09年主要经济体出 现零增长或负增长 国际经济下滑,导致 国际 出口受阻,经济增长 经济重要能级削弱 国内 行业 经济 经济 09年经济增长确定 放缓，预计8~9% 经济下滑导致消费 能力下降,付、还款 能力降低  次贷风暴下,房地产大幅贬值,国际投行轮番撤资中国 成交量大幅萎缩，市场调整预期强烈 本轮房地产行业的调整不仅是行业本身的调整,更有深层次国内外经济背景, 本轮房地产行业的调整不仅是行业本身的调整,更有深层次国内外经济背景, 因此短期难以结束因此短期难以结束,09年可能会持续下滑。年可能会持续下滑。 ,09 宏观分析结论 1、08年全国房地产市场成交量同比显著萎缩，价格也有所下滑 ，市场明显进入调整周期。 2、各地及中央“救市”举措显示调控政策方向的改变，但市场回 暖效应尚需时日。 3、从国内外宏观经济形势看，经济的底部，房地产行业的底部还没有到来，预计09年仍以调整为主。 基本思路： 宏宏观观市市场场特特征征及及走走势势 镇镇江江房房地地产产市市场场分分析析 三三期期市市场场定定位位思思路路 宏观形势下的镇江房地产市场 ——成交量显著萎缩，观望情绪浓厚 与07年下半年成 交明显放量不同 的是，08年镇江 商品房成交自5月 份开始基本处于 连续下滑的状 态。价格层面在 上半年稳中有升 的情况下，开始 下滑调整。  镇江商品房成交走势及同比(套) 2000 1500 1000 500 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 07年成交 1441 769 1205 1017 1830 1328 1599 1729 1901 1498 08年成交 964 422 1087 953 1385 1008 1023 869 806 874 07年成交 08年成交 镇江商品房成交价格走势(元/平方米) 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 成交均价 3794 3541 3855 4124 4116 4413 3953 4078 3951 4078 楼盘普遍优惠力度加大，议价空间不小 楼盘名称 促销活动 促销后价格 （元/平方米） 10月11日魏玛健康节：1、全场 魏玛假日 9.7折 2、专项健康体检一份 3 3000以上，均价 、3000购房优惠券一张 4、平 3100-3200 安吉祥三保家庭完全保险一份 丹徒板 定金10倍抵房款， 圣地雅格 上海看房团 2000=20000加州洋 块楼盘 （瑞泰） 房；5000=50000联 排别墅及底层复式 驸马花园 2100顶楼 均价2700 亚厦 充5000变10000，来客户优惠券 未定 （即将开盘） 魅力之城 可享受92折 毛坯3800 其它区 装修4800 中南世纪城 按揭95折，一次性付款93折 叠加4800 域楼盘 南山一品 按揭97折，一次性付款96折 联排5600 可向经理申请折扣，约92折 冠城国际 按揭