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青少年儿童职业体验馆项目总策划案报告 谈儿童体验园的项目，就势必得谈城市商业综合体。而所谓儿童职业体验馆项目只是未来儿童商业地产中的一个部分，而儿童商业地产概念将进入城市综合体，成为必然的配套产物，甚至的独立发展的产物。 “城市商业综合体”崛起 随着“国八条”的出台，住宅地产项目出现下滑趋势，而商业地产项目却异军突起。尤其是“城市商业综合体”大有取代过去的百货商场的态势。　 城市商业综合体是什么？城市商业综合体意味着商业现代化，意味着高效、便捷、品质与享受四大元素。中国的城市商业发展线路图：行商---街角小铺---百货大楼---城市商业综合体。 城市商业综合体囊括：餐饮、服装、电影院、书店、数码城、健身馆、游乐场、百货、生鲜超市、咖啡吧、酒吧、淘宝小店、高级会所、美容美发.....甚至写字楼、住宅，儿童体验馆、培训体验中心等等各种各样消费形态的聚集，方便人们于其中生活、工作、会友、休闲、会务的同时，城市商业综合体成为现代都市商业竞争力加强的核心体现。 　　城市商业综合体的商业竞争力来源于聚合力、流通力、文化力三大要素的有机整合。聚合力包括品牌聚合、业态聚合、人气聚合、商务聚合，除了好的招商和管理理念，城市商业综合体建筑本身融入的科技、人性化设计的程度和其所能提供的品质档次对后期的三大聚合起着至关重要的作用。 城市商业综合体要求与城市规模相匹配，与城市各种新干道相联系，因此室外空间尺度巨大，加之建筑规模和尺度的扩张，建筑室内空间也相对放大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 相比之前的百货商店、商业街、超市，时尚的城市商业综合体从建筑布局而言，开始向立体空间，室外街区空间延展，营造内外交通方便、室外动线流畅的繁华街区式商业体验。 未来人们的商业消费观不再局限于某个楼层或平面长街区域中，却又是自由穿行在一个相对集中、聚合商业之城中，室内外融入具有现代设计感的标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境，提醒消费者仍身处商业城内，将商业综合体和品牌形象悄悄植入人心。 　　城市商业综合体采用的完善的“通道树型”体系。这个模式让城市商业综合体通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。这种交通系统形态再次打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。室内交通则以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；使用电话、电报、电传、电视、传真联网电脑、电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统等集合高科技、高智能的先进设施，是一种充分反映科技进步的建筑形式。从而达到“高度聚合之势”，从而带来熙攘的流通。 “城市商业综合体”区域棋盘化激活鬼城 随着城市区域住宅呈环状放射开去后，凡购物必集中到市中心的观念被打破。随着居住范围的延伸扩展，商业布局势必随之重新出现棋盘化现象。中心区仍有以过去传统百货商城为代表商圈标榜这个城市的时尚前沿，以环路、地铁、城铁、公路、飞机场为新核心交通网的新商业布局已开始突破最初的“单心圆”模式，向城市四向延续繁华，出现同心圆和多心圆。城市商业综合体往往依地段而生，除了在CBD区域出现高档次的复合建筑楼群成就城市商业综合体外，伴随城市都市化进程，交通枢纽型城市综合体也营运而生。是典型的交通枢纽型城市商业综合体。　 居住新中心的形成，就必然要求物业具有合理的业态规划-城中城，居者能在附近休闲放松，体味生活的乐趣，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业渐成热点，城市商业综合体建筑模式由此应运而生。工作、见客户、休闲、健身、观影、逛超市、喝咖啡、朋友聚会、居住…… “区域城市商业中心”一般围绕必胜客、肯德基、麦当劳、沃尔玛、家乐福等国际连锁“大牌”及购物、休闲、娱乐、商务汇聚形成，起到专门用来激活“睡城”“鬼城”状态的功能。目前“区域城市商业中心”是商家、政府争夺的焦点，因为在城市化行政区内，这是行政区政府招商引资，商业消费竞争活动中最直接的武器，如果建设的有特色，能起到直接拉动本区GDP的功效。他能像一个大吸铁石一样把周边有各种需求的客户牢牢的吸引过来进行消费。 各城市正迎来一个最潮的“宅”时代，不远行、不扎堆，体验到的却是时尚商业的繁华。 投资“城市商业综合体” 风险 商业氛围是首要因素：　对购房者来说，购买某个商业物业，实际上是购买了所谓整个大商业物业项目中的小产权，而这整个大商业物业项目的定位和经营模式如何对于其中的组成部分非常关键。商业物业回报率较高，同样，投资风险也比较大，如果周边商业氛围不是很好，商铺便会难出租，很容易砸在手里。 而专家则认为，地段是购买商业物业的首要因素，因为地段