青岛火车北站高铁新城土地价银值分析和盈利模式建议78.docVIP

青岛火车北站交通商务区核心区土地价值分析和盈利模式初步建议 深圳市新摩尔商业管理有限公司 2011年４月２日-7月8日 目录 一、土地供应市场分析 2010年青岛土地供应情况 未来几年可以供应类似土地分析 二、土地价值分析 三、青岛火车北站盈利模式 新城总投资为200亿元，需要在关键地块达到较好的出让价格。 出让模式、出让计划等） 四、交通商务区土地营销战略（潜在客户分析、形象定位、营销目标、推介活动等） 摘要 我们对青岛交通商务区核心区和青岛土地市场价格进行了认真的调研，结合未来土地市场趋势，我们未来土地出让的价格进行了计算。 一、1.9平方公里土地价值汇总表 地块 用地性质 地块面积m2 建筑总面积m2 容积率 楼面地价元/ m2 出让总价亿元RMB A-1 C21商业用地 32840 135615 4.13 7000 9.5 A-2 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 25703 98985 3.85 5500 5.4 A-3 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 38798 124243 3.2 5500 6.8 A-4 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 21182 78448 3.7 5500 4.3 A-5 C23贸易咨询用地 10394 172062 16.55 5500 9.5 A-6 C21商业用地（大型商业设施） 41516 267032 6.43 7000 18.7 A-7 C21商业用地（大型商业设施） 16362 97003 5.93 7000 6.8 A-8 C21商业用地（大型商业设施） 20868 134875 6.46 7000 9.4 A-9 C21/C23金融保险业用地 11645 112070 9.62 7000 7.8 A-10 C23贸易咨询用地 5295 64810 12.24 7000 4.5 A-11 C3文化娱乐用地（文化.艺术.游乐设施） 92853 89294 0.96 5500 4.9 A-12 C23金融保险业用地 13637 159416 11.69 7000 11.2 A-13 C23金融保险业用地 27498 198785 7.23 7000 13.9 A-14 C21/C23金融保险业用地 11101 96850 8.72 7000 6.8 A-15 C21/C23金融保险业用地 10039 97060 9.67 7000 6.8 A-16 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 12077 94164 7.8 5500 5.2 A-17 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 9455 70737 7.48 5500 3.9 A-18 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 15392 88053 5.72 5500 4.8 A-19 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 15265 81108 5.31 5500 4.5 A-20 C21/C23金融保险业用地 14635 131540 8.99 7000 9.2 A-21 C21/C24金融保险业用地 10195 68730 6.74 7000 4.8 A-22 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 12054 44820 3.72 5500 2.5 A-23 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 36955 81960 2.22 5500 4.5 A-24 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 23220 88155 3.8 5500 4.8 A-25 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 23324 76260 3.27 5500 4.2 A-26 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 10190 42355 4.16 5500 2.3 A-27 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 17477 55775 3.19 5500 3.1 A-28 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 11286 40675 3.6 5500 2.2 A-29 CR商住混合用地(小型商业.住宅.SOHO公寓) 22525 71890 3.19 5500 4 B-1 C34图书展览用地（会展中心） 16474 112700 6.84 5000 5.6 B-2 C34图书展览用地（会展中心） 22125 165695 7.49 5000 8.3 B-3 C34图书展览用地（会展中心） 29827 157755 5.29 5000 7.9 B-4 C34图书展览用地（会展中心） 14090 70140 4.98 5000 3.5 B-5 C12非