广州嘉裕珠江新城义k区规划产品建议－中地行.ppt

第 一 部 分 规 划 建 议 基本资料 现状市场供货分析 未来市场供货分析(近两年) 珠江新城容积率分析 户型比例考虑 K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150㎡大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等） 本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈 本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求 户型比例设置建议 通过计算，总户数约1390户 平均面积约150㎡ 规划原则 地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重“天际线”的设立 南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩大“朝南”和“望花园”的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且临路，南向单位的价值不高；北向单位虽有景观支持但朝向差，缺陷明显。这样，4户的价值都不能最大限度的发挥出来。 规划原则 幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计 建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计 为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化 商业分布建议 西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼； 商业面积要求40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。 总规划图-方案一（不设超高层） 规划后（方案一）的基本资料 总规划图-方案二（西北、西南设超高层） 西面的景观价值最高，故选择西向栋别（A、N栋）作超高层的设置，但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时，N栋对北向楼宇的景观有一定影响。 规划后的基本资料 总规划图-方案三（北面设超高层） 选择北向栋别（Ｃ、Ｅ栋）作超高层的设置，能够最大限度的发挥项目的价值：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。 规划后的基本资料 第 二 部 分 开 发 步 骤 开发原则 首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度 每期开发尽可能包含大部分户型或面积 超高层产品最后开发 每期开发的产品必须有特色（特别是首期产品），而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而“高速”、高价的完成销售。 开发顺序 第 三 部 分 特 色 产 品 建 议 2梯2户（Ｍ、Ｌ栋） 2梯2户（Ｍ、Ｌ栋） 2梯2户（Ｍ、Ｌ栋） 2梯2户（Ｋ、Ｊ、Ｉ栋） 2梯2户（ Ｋ、Ｊ、Ｉ栋参考户型） 2梯2户（ Ｋ、Ｊ、Ｉ栋参考户型 ） 2梯4户——参考户型一南北对流，花园梯间 3梯6户——阳光梯间,户户跃式 外立面建议 The End 2梯4户——参考户型二 ■公共部分开间较小的设计，有效缩小整个楼体的展面 幼儿园 30 30 30 30 30 30 28 18 18 22 22 18 30 150 120 150 120 16 180 30 01 02 03 04 05 06 90㎡ 120㎡ 90㎡ 120㎡ 150㎡ 150㎡ ■3栋蝶式的3梯6户，拥有阳光梯间，每户均为跃式设计。 ■05/06为南向三房套房，厅开间4m，主人房有衣帽间，带入户花园以及储物间。 ■03/04为西南向带入户花园三房套房，厅开间4m，主人房有衣帽间。 ■01/02为西北向小三房，有入户花园，厅开间3.6m,户型紧凑； K区规划及产品建议 二○○五年六月二十日 目 录 第 一 部 分 规 划 建 议 第 二 部 分 开 发 步 骤 第 三 部 分 产 品 建 议 约0.2万㎡ 幼儿园建筑面积 约20.3万㎡ 住宅建筑面积 约24.5万㎡ 总建 约4万㎡ 商业建筑面积 有可能建超高层 高度控制 7 容积率 约3.5万㎡ 占地 备注：根据发展商提供资料推算 100% 0.2% 0.3% 2% 1% 12% 20% 27% 20% 7% 11% 比例 9300 14 26 154 138 1144 1826 2488 1854 622 1034 数量 合计 400㎡以上 300～400㎡ 250～300㎡ 220～250㎡ 180～220㎡ 150～180㎡ 130～150㎡ 90～130㎡ 60～90㎡ 60㎡以下 在售面积 注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。 结论：近几年珠江新城在