农村土地流转合同审查.ppt

农村土地承包经营权流转合同合法性审查应注意的法律问题 现状 依据：《物权法》和《农村土地承包法》 分类：把农村土地承包区分为家庭承包和商业承包（“四荒”地承包）。 流转限制：前者极为严格的限制性和禁止性规定 ；后者基本无限制。 合同审查的几个方面 流转合同主体合法性审查 流转合同内容的合法性审查 流转合同签订程序的合法性审查 流转合同形式的合法性审查 一、流转合同主体合法性审查 流转主体包括出租方、出让方、转包方、受让方 法律规定：15条、家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。34条，土地承包经营权流转的主体是承包方。据此法律规定，农村土地承包经营权流转的主体是特定主体，即只能是原承包合同的承包方。 出让主体现实问题 乡镇政府作为流转合同的流转主体 集体经济组织是否可以作为流转合同主体 原承包合同的农户作为流转合同的主体谁签字 承包农户家庭成员个人作为流转合同主体的合同效力问题 原承包农户分家立户后，分立出来的农户是否可以作为流转合同主体问题 受让主体问题 总要求：33条 受让方须有农业生产能力 具体要求： 互换方式 40条 同一集体组织农户； 转让方式 41条 农业生产的农户； 转包 出租方式 无具体要求 二、流转合同内容合法性审查 政策：党中央的“三不”政策（不得改变土地的农业用途、不得改变土地的集体所有制性质、不得损害农民的合法权益） 法律：《农村土地承包法的》的强制性规定。 普遍问题 1、改变土地的农业用途问题 何为农业用途、怎么叫改变 2、改变土地所有权性质问题 集体所有、家庭承包；要点：权能 期限 用途 合同形式 3、流转方式的合法性问题 底线别买卖 形式多样化 原则农业用途集体性质 三、流转合同签订程序的合法性审查 1、集体经济组织成员享有优先权 2、转让方式应该经发包方报批， 3、以转包、出租、互换方式或者其他方式流转的应备案，不备案不影响效力 4、转让、互换方式还应登记 四、流转合同形式的合法性审查 条款：37条 要求：书面、要式 现实：未书面是否一概无效 土地承包法之前之后；实际履行情况；合同法第三十六条，主要义务，何为主要义务。 1个2/3 48条第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准