万科小股操盘的模式研究.pptxVIP

【官方正版】房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】万科小股操盘模式研究 集团投资部 2014.07房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 目 录目录一目录二目录三目录四小股操盘模式概述万科小股操盘项目案例小股操盘海外实践小股操盘模式启示及风险房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 小股操盘模式概述? 万科小股操盘模式发展回顾万科自2004年开始推动项目合作开发，合作方包括机构资金、土地方及各类企业，在市场上树立了良好的合作口碑，2013年万科新增项目中68%为合作开发项目；2012-2013年万科新增项目权益比例基本保持在80%左右，稳中略降；2014年累计新增项目权益比例降至65%；??2013年新获取持股比例低于50%部分项目一览万科近5年新拿地权益比例65%-80% 项目名称杭州君望杭州良渚新城北京公园里007号地块北京长阳半岛·中央城北京高丽营项目北京长阳天地长沙城际新苑项目长沙京投银泰205扩容地块唐山金域蓝湾上海张江东地块唐山新里程芜湖海上传奇重庆二塘项目权益占比 20% 33% 35% 35% 35% 38% 40% 40% 40% 45% 48% 49% 49%3房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 小股操盘模式概述与铁狮门的合作加深了万科对小股操盘的理解? 2013年初，旧金山Lumina项目与铁狮门合作，总投资6.2亿美元，万科占71.5%，铁狮门及 其下属基金占28.5%，铁狮门公司操盘；? 铁狮门通过多层的杠杆，减少自己的投入和风险，实际投资仅占项目总价值的1-2%，股权结 构示例如下： 并购资本 80%LP 铁狮门股权基金 20%铁狮门基金70%30%有限合伙万科71.5%28.5%项目公司4房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 小股操盘模式概述? 万科小股操盘基本模式? 小股项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右；由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多 ?? 操盘 ? 个财务投资人的情况下，可能不存在控股股东），均不干预项目具体经营管理；? 收益方式操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终?? 的收益情况，设立浮动的分配方案。小股操盘的前提是万科的操盘能力、品牌能力，能够获取足够的信任。5房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 小股操盘模式概述? 万科小股操盘模式细节? 经营管理权/控制权董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）；总经理及管理团队为万科方委派；??? 注册资金以外的其他投入同股同投，同步按投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；万科方不垫资；如有特殊情况、合作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，?? 须收取资金占用费/利息（年化利息12%以上）；? 分红/超额利润分配除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约? 定的标准后，增加万科方分红；? 管理人成本（品牌管理费）管理人成本不低于项目销售金额的2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费；项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支，或按项目销售金额的一定比例（4%左右）包干。??6房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 目 录小股操盘模式概述万科小股操盘项目案例小股操盘海外实践小股操盘模式启示及风险目录一目录二目录三目录四房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 万科小股操盘项目案例背景1：项目区位好、配套优，土地方收益预期高? 项目区位：位置优越、交通便利、配套完善? 周边房地价：地价便宜，售价较高? 合作背景项目原始楼面地价较低（计容可售楼面2165元/㎡），与周边的市价差距较大（周边中海项目计容楼面3709元/㎡ ），土地方遇到了短期经营困难，但因项目地段优越，看好后市。如直接按市价收购，双方对于股权比例、地价确认的分歧较大；??8房商网2014版房地产营销策划大全【谨防假冒】【官方正版】 万科小股操盘项目案例? 背景2：但目前项目经营困难，后续开发难以为继，债务负担是项目面临 最大困难? 项目资源情况：仍有18万平米可售项目架构图计容可售面积：18.34万平。一期已开发计容未售物业2.94万平；二期未开发计容可售建面15.4万平；一期主要以还迁房为主；商品房部分主要?? 土地方10% A信托90%4亿 以低价团购销售为主，收益低。? 项目销售情况：销售价格偏低、回款困难1期均价：5880元/平（住宅定向团购）；少量公寓9000-