横岗大厦旧改项的目定位报告.ppt

谨呈:深圳市港信达投资发展有限公司 项目印象 位于横岗最旺商圈的核心，地铁3号线新世界广场站150米处 项目整体规模不大，酒店公寓与商业的比例趋于1：1 昭示性、人流量、通达性俱佳的小型都市综合体 申大成功将大大缩短实现龙岗战略定位的进程 龙岗区未来战略定位： ——深圳重要的现代产业基地、深圳辐射粤东北重要的城市地区。 ——深圳战略地位重要的城市次中心，深圳最重要的现代工业基地，深圳市国际旅游度假中心，滨海文化、客家文化的传播中心，深圳市新兴产业的发展基地。 交通发展定位：生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。 十一五规划将进行全区市政、路网建设如高速公路、地铁轨道交通等重大工程建设，将进一步加强龙岗与珠三角的联系，形成以龙岗为核心的东部都市圈。 地铁3号线横岗段共有5个站点，占全线站点比例高达23.8％，地铁沿线构建10万人口的繁荣商圈带 根据规划，地铁3号线站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑）区域将至少聚集10万人口（规划每站点周边5万人口）。 依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。 龙岗整体商业格局——三大商圈相对独立， 整体业态档次一般 龙岗老街和龙岗中心城组成的中心组团商业带，业态丰富，商业规模巨大 布吉中心商业带，传统百货居主导地位，整体档次较低，处于快速发展过程中 横岗商业带，处于两商业带的中部，传统百货居主导地位，中低档消费特征明显 横岗地区生产总值在龙岗位于中游，但消费品消费实力表现强劲 2005年，横岗社会消费品零售总额在龙岗区位居第二，户籍人口人均零售额位居龙岗第一，超过人口最多的布吉街道以及龙岗政治核心中心城片区； 横岗街道居民富裕程度较高，具有潜在的购买力。 项目辐射范围内约有近5万的中高层消费群体，2、3年内该层次消费群体将扩至10万人左右，消费潜力巨大 若按照平均一户3.2人计算，项目核心辐射范围内约有48000的中高层消费群体。 湛宝项目7.3万，约1760人； 六联旧改21.1万，约3840人； 128工业区旧改93万，22750人； 荷坳旧改67.8万，约15000人； 横岗将大力引进结合地铁站点发展的集中型商业 《龙岗‘十一五’规划纲要》 横岗将成为全区四个重点商业中心之一； 横岗商业将结合未来地铁站点的设置，在站点附近积极引入大型百货商场与大型综合超市； 结合现有产业基础及未来组团定位，继续支持眼镜专业市场发展，形成专业特色，在业态上引进大型专业店、3－4家百货商场及大型综合超市，引导专业店和专卖店提升经营管理水平。 横岗三大商圈业态较传统，横岗大厦商圈人气最旺，提升空间巨大 集中商业——龙洲百货随楼层增加租金递减，出租率递减，尤其5层经营较差 龙洲百货作为横岗深惠路沿线的大型集中商业，在横岗居民中有良好的口碑，基本满足当地人的一般消费需求，经营情况良好。 龙洲百货业态偏居家便民服务类，以满足本地大众日常生活需要为主 片区唯一在售商业物业——志健时代广场规模庞大，将成为未来横岗商业的新领袖 志健时代广场自2006年初开始销售，引入“华润万佳”作为主力商家； 底层商铺标价很高。 周边商铺出租率高、业态较凌乱，纯商业的租金及经营状况优势更为突出 横岗商铺中，底商1层的租金一般在50-100元/m2之间，2层在25-50元/m2之间，纯商业1层一般在100-200元/m2之间，2层在50-100元/m2之间。 项目周边商业街铺租售情况良好，除个别面积较大商铺空置外，基本都在经营之中，且经营形式良好； 周边业态基本以满足社区居民日常生活需要为主。 现状——龙岗酒店严重不足，多数档次低，规模小，星级酒店所占比例很小 ，与经济发展状况不符 全区共有酒店108家，其中星级酒店9家（含按星级标准装修的酒店，下同）。在9家星级酒店中，四星级酒店2家，三星级酒店3家，二星级酒店4家。龙岗4星级酒店入住率超过87％。 酒店业的发展速度严重滞后于经济发展的速度 星级酒店的数量严重不足，不能满足经济发展的需要 未来——政策的大力支持，旅游业蓬勃的发展，使得龙岗区酒店业面临前所未有的发展机遇 龙岗区已开业的五星级酒店仅1家，仅有的两家四星级酒店都在横岗，横岗酒店业具有强大的市场号召力 横岗目前没有严格意义上的写字楼，但市场的需求空间巨大 2003年，卓越地产城市中心花园项目附建有一栋酒店式公寓丽晶会所，原本计划以单身公寓形式销售。当时开发商敏锐地感觉到横岗写字楼市场的空白状态，果断实行写字楼出售和招租，单身公寓变成附带功能。2005年8月，酒店基本完成了招租出售工作，商务式运作取得了初步成功。 由丽晶会