恒隆广场、金鹰国点际、汇金百货、港汇广公司简介及商业操作模式.ppt

恒 隆 广 场 市 调 恒隆广场简介 位于静安区南京西路1266号,主楼高288米，共66层,总建筑面积211400平方米.为浦西第一高楼，是俯瞰市区风光的制高点。 商场在群楼的地下1-地上5层,总营业面积为51700平方米,该广场由上海恒邦房产开发有限公司建设开发，现由恒丰房产开发有限公司进行物业管理。 目前，该商场为国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。 恒隆广场业态分布 恒隆广场的定位、招商、管理 --上海恒隆广场何磐光总经理 恒隆地产在上海有两个商场，是完全不一样的商场。恒隆广场不是一个很大的商场，是一个综合性的物业，里面有16万平方米的办公楼，商业部分只是5万平方米，可以 说不是很大。现在国内的发展很厉害，10万、20万、60万都有。 ????我们当时是怎么操作的呢？在行业里有很多朋友告诉我们，恒隆广场是一个非常特别的广场，它的定位跟所有商场可能都不一样。里面基本是所有的世界名牌，可能是最多名牌的商场。很多人跟我探讨，他们也希望做这样的商场，问我们到底是怎么操作的。 ????1993 年的时候我们开始做，当时也不清楚国内到底有没有潜力，我们看到几个很简单的理由，相信上海一定会是世界上最大的商业繁荣的城市，在这么大的商业环境 里，肯定会有世界名牌的需要，到底这个阶段是十年还是二十年呢，在93年批租土地的时候，不清楚。但是我们有一个基本的概念，我们盖这个商场主要是长远的 投资，可以看到我们所有的商场都没有卖，都是自己经营的，一共有60多万平方米。在新兴的市场里，你到底怎么样判断这个时间呢，我们比较简单，在国际上， 上海、纽约也好，在这么大的城市里，肯定要有一个很高档的物业，如果在选址、设计、管理都能够达到世界一流的水平的话，这个物业是一定成功的，问题是等待 时间是三年还是五年，还是十年。 ??????? 恒隆广场的定位、招商、管理 ? 我们公司的经营宗旨是看得比较长的，恒隆广场投资是60亿人民币，我们都没有贷款，公司内部来做的。 从这个角度我们知道，准会有一天会成功的。我们选址的时候，选一个最好的，设计一个最好的，管理最好的，在长远来说一定成功，这个做法差不多全世界都一 样。我们开业到现在大概有四年了，我们这种看法是没有错的。 从定位讲，我们经常听到很多不同的讲法，我觉得有很多开发商非常主观，开 发商是不是真的很懂商业定位，我觉得不一定。我们在公司里经营了30多年的SHOPPING??MALL，我们对SHOPPING??MALL有一定的看 法，在定位以前我们做很多的调查，但是定了以后，我们经常会有一个做法，我们会跟定好的商家谈判，让他们告诉我们，到底他们的想法怎么样。我们作为房地产 开发者，千万不要忘了，其实所有的牌子，他们对市场，对所有的经营，一系列的理论也好，实际的经验也好，一般来讲，他们的经验、判断比我们做房地产开发项 目的要更好。所以我们往往定位以后，我们认为要干什么，会同准备引进的牌子跟他们商量，通过这样的沟通，他们告诉我们，哪些东西好，哪些东西不好。 ???? 在我们设计恒隆广场的时候，我们跟所有的牌子，特别是几个重要的牌子进行了沟通，我们知道，高档牌子的经营，很注意旁边是谁。我们做了一系列的研究以后， 我们跟他谈条件，到底你们怎么看这个事？作为房地产开发商也要注意一个事，往往在国内很多开发商的经验是，自己先做了设计，要怎么弄，然后再去招商，这个 可能会有一定的问题。? 恒隆广场的定位、招商、管理 另外，有很多人跟我探讨，能不能在某一个地方我们再做一个恒隆广场呢？目前看是比较困难，因为有很多客观、主观的原因才可以成功的。比如说，这个商场一定 要有长远投资准备的开发商来做，这个商场绝对是不能分割卖掉一部分，自己经营一部分，这样会导致以后的管理问题，所以不能分割来卖，一定要总体的经营。 ????另外，经营恒隆广场，你看的时间需要长一点，大家不要以为高档的牌子就等于是高收入，就是他给你高的租金，不一定是你能想象的那么高，他们要看非常长远的。举个例子，他们前期的开发，装修用的钱是不可思议的。 作为开发商，一定要有长远的眼光，而且愿意跟他一起共渡难关。蟑螂跑进来，一般是不会跑出去的，牌子也是这样的，他进来以后，只会跟你一起发展，一般不会 离开的。所以作为开发商，你对前期的设计，现场的管理，特别是物业管理需要一个非常高的水平。比如说恒隆广场跟很多广场不一样，自己的商场，我们是从来不 会交给管理公司的，我们从头到尾，无论是清洁、保安都是自己经营，因为经营直接影响整个商场的好坏，这也是对高档