世联淮北凤凰城项目下半营销策略及执行报告.docxVIP

谨呈：深圳市泰富华投资发展有限公司 淮北凤凰城项目09下半年营销策略及执行报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2018-5-23 本报告是严格保密的。 项目背景 ?项目位于淮北市城西板块，步行到老城中心淮海中路只需20分钟，车行5分钟，但属于传统意义上的陌生区域，且由于隧道和山的东面有墓地的缘故，区域有一定抗性； ?项目周边除了淮海路南侧有少量特色餐饮并无其他配套 ?本项目依托自身依山傍水优势，东靠凤凰山，西临新濉河，环境优美。正在打造自我完善型的百万方生态大盘  项目位于淮北市城西板块，离主城区实际距离较近，但属于传统意义上的陌生区域，且隧道缘故心理距离大于实际距离，周边配套缺乏 到老城中心 淮海步行20 分钟 凤凰 会所 山 新濉河 老 城 区 西山隧道 南 东进 城东 扩 新 区 西山隧道 项目属百万方大盘自我中心项目，启动区共 1407套，一期在售多层、退台洋房，小高层暂 未入市 基础指标 启动区共1407套，一期推出8幢多 层，共373套，截止4月22日，实 现销售297套，推出2幢退台洋 房，共计40套，已售13套，目前 退台封盘，小高层还未入市 22 29 8 28 23 24 7 25 2 1 总占地 建面 容积率 指标 近900亩 100万 1.72 平米 下下半半年年营营销销思思路路 目标及问题 营销策略 营销力 销售力 形 展 渠 活 关 传 客 销 销 象 示 道 动 键 递 户 售 售 事 信 跟 目 激 项 息 踪 标 励 、 分 、 维 解 分 系 执 享 行 会 报报告告思思路路 市场分析回顾 目标及问题定性 营销策略 营销组织 费用预算  竞争回顾 目标客户回顾 竞争策略 客户策略 推广策略 主要竞争对手入市时间 竞争回顾 7月 8月 9月 10月 11月 12月 本项目: 多层、花园洋房及小高层 相山庭院 咨询 认筹 销售期（首批200套，共10万方） 温哥华城 3期（60套） 3期2标销售期（320套左右） 中央花城 南区（30套） 北区销售期（350套） 家天下 三期上岛（30套） 四期 天赐良园 西区（60套） 东区（首批多层300套） 金色云天 咨询 认筹 销售期（首批200套，持续仍将有300～400 套） 下半年10月份左右入市项目多，且物业类型和产品面积区间相似，竞争激烈 主要竞争对手销售情况 竞争回顾 家天下 温哥华城 相山庭院 天赐良园 中央花城  月均销售套数 每周上门 70套 90～100批 30～40套 25～30批 洋房：50～60套 70～80批 30套 30～40批 35-40套 60～70批 销售旺季（5月、10月），开盘期，上门、成交放量增长（增长40~50％） 上门、成交与推广力度直接相关 主要竞争对手成功点 竞争回顾 成功关键点 中央花城 依靠地段和学区配套，迅速建立影响力，实景和样板区展示提升了市场知名度和影响力 入市采取高频率、高密集、高力度的推广，迅速建立市场知名度和影响力； 家天下 一二期成熟的社区展示，成为后期销售的关键 后期老客户、老业主介绍成为其成交的主要渠道。 入市采取高频率、高密集、高力度的推广，迅相山庭院 速建立市场知名度和影响力； 天赐良园 相对陌生的区域，依靠其强有力的园林和样板区展示，成为迅速建立影响力的最为关键因素  启示 认筹期、销售期，高密集、高力度的推广有利于本项目迅速建立知名度和影响力 展示条件成为影响目标客户决策的最为关键的因素 老客户资源的维系及利用，成为后期持续销售的保障之一 目标客户回顾——特征分析 目标客户回顾 目标客户特征 目标客户居住区域以矿区为主，其次来源于市区； 目标客户职业以矿区双职工、市区公务员、企事业单位职工为主；  启示 推广重点在矿，其次在市区； 推广要注重圈子传播、口碑传播； 推广渠道要充分结合目标客户消费渠道，找准目标客户； 目标客户对眼见为实的实景展示尤为看重； 关键的节点安排应与展示条件相 关 注重居住环境和小区的品质，追求实用。关注 孩子上学、养老及子女婚房 项目必须深度传递项目卖点，强化项目差异化和唯一性形象 目标客户回顾——推广渠道认知 目标客户回顾 对推广渠道的认知 淮北客户通过朋友介绍成为最为主要渠道 电视广告成为矿区客户了解信息的主要渠道，电视主要观看矿区电视台；户外广告成为市区客户了解项目的主要渠道；  启示 深度经营客户，口碑传播对于本项目推广的作用明显 电视、户外应成为本项目下半年重点利用渠道 报报告告思思路路 市场分析回顾 目标及问题定性 营销策略 营销组织 费用预算