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对于一些比较重要的楼盘可以直接向对方透露同行身份。同时，对其销售经理进行深度访谈，重点了解项目的销售策略及目标客户群体特征； 对一个楼盘的调查结束后，应当将对楼盘的总体情况进行评价，尤其是对项目优劣势的评价； 如果是非常重要的楼盘，可以分不同的几组分不同的时间段完成调查，甚至是排号； 在售楼盘调查结束后，通过对基本数据的了解，结合楼盘现场的感受，以及对产品的了解，完成对每个项目的评价分析。 评价分析完成后，销售部门组织讨论，相互讨论调查经验，分析各自对于项目评价分析的理解； 三、市场调查数据分析 分析出所调查楼盘板块的整体特征(如产品类型、特征、目标客户群体定位)； 分析不同类型产品的特征，即不同的产品分类别分析(如分布区域、规模、价格等)； 同类型产品在不同区域、环线的相关条件类比分析；具体的分析方法需要根据项目调查初期所设定的目标来确定。 分析目标 数据的处理可以通过Excel(简单的分析)或者Spss(要求较高的分析)来完成。 分析手段 SPSS处理　　　　　　　　　　Excel处理 物业形态 Mean N Minimum Maximum Range 小高层 4137.5 8 3500 4600 1100 高层 4468.57 7 3900 5300 1400 小高层+高层 3800 1 3800 3800 0 Total 4261.25 16 3500 5300 1800 SPSS对物业价格进行均值分析 无论采取什么样的分析方法，最重要的是：不单纯的记录数据，通过对数据的解读来发现整体楼盘或者区域市场的特征。 总结出来就是，竞争环境调查不是单纯的收集数据，而是通过收集数据来提升自己对房地产的理解，挖掘自己解读数据的能力。 同时，将竞争环境调查与消费者调查结合起来，使自己能够全面的了解市场，而不是单纯的仅仅是了解某个方面的情况。 四、报告撰写 报告结构体系 调研目的 调研方法 调研范围 数据分析内容 报告表现方式 图表是最有效的表现手法； 使用图表最主要的要求：简单、直接、清晰、明了，将复杂的数据简单化； 最常用的图表：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表； 常用图表 图表使用方式 研究数据一般体现出的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性； 使用图表的过程中，图表标题应突出重点，点明主题； 线形图表一般只适宜在表达时间序列关系是使用； 图表标题要主题 图表处理细节 使用柱状和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身； 在说明文字较多时，使用条形图表会更清晰； 使用饼形图表时，应同时使用数值与数据标识； 报告撰写细节 选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以在对数据描述时相应的要使用一些比较自由的限定词：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等； 报告中不要单纯只使用图形，可以适当的使用表格，丰富报告形式； 一份合格的报告不是简单的看图说话，应结合项目本身特征及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断； 在对项目进行判断时，应当保持中立的态度，不要加入自己的主观意见； 谢谢各位！ 房地产市场调查培训 盛世大道地产商学院 目 录 一、市场调查在房地产项目中的运用 二、市场调查方法和技巧 三、市场调查数据分析 四、市场调查报告撰写 一、市场调查在房地产项目中的运用 市场调查基本知识 什么是市场调查？ 市场调研的功能： 描述功能(收集并陈述事实) 诊断功能(解释信息) 预测功能； 市场调查在房地产项目的运用方式 合作方式，针对不同的项目成立不同的项目小组； 调查方法，通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。 分析方法，是市场调查工作在整个房地产项目定位中最重要的一个环节，根本目的是透过数据表象挖掘深层涵义。 二、市场调查方法和技巧 销售人员的调查 销售人员为什么要做市场调查呢？ 销售人员怎样做市场调查？ 销售人员做市场调查的时间？ 为什么？ 了解消费者对于产品的基本需求状况； 了解市场的供给情况； 了解自身项目在市场中的地位； 了解竞争对手的实力； 怎么做？ 销售经理安排 销售人员执行 销售人员汇报 销售经理汇总分析 提交上级 了解目标客户群 销售经理对销售人员的要求应该是关于市场供应和需求两方面； 最根本的要求是：了解竞争楼盘和自身项目在目标客户群定位上的特征； 销售人员在售楼部内完成客户调查，在其它楼盘销售部完成竞争调查； 销售经理汇总分析向上一级领导提交市场调查报告，以便为下一期的定位、设计提供市场依据； 贯穿始终的调查 开盘前 开盘时 销售过程中 交房入住 入住后 开盘前：市场需求及产品测试； 销售期间：信息传播途径及到达度、产品需求及相关要求； 交房入住：满意度； 调查的