新型城镇化背景下土地制度改革.ppt

“旧型”城镇化人地关系总结 “土地城镇化”快于人口城镇化，表明人口与用地规模配置上失衡； 特大城市和大城市土地开发强度超过资源环境承载能力，表明人口与土地在空间上失配； 城镇建设过多依靠征地和大量卖地，表明代际之间人口在用地分配上失当； 城乡分割的二元土地管理模式，表明城乡人口在土地权利上失正。 新型城镇化主要内容 《国家新型城镇化规划》将“人的城镇化”作为主线贯穿始终；在这条主线或者说“明线”之下，还存有一条“暗线”，就是人地关系，其目标是实现“人地和谐”，包括人口与土地在规模、布局、时序、城乡的科学合理配置，以及盘活农村土地存量资产。 《国家新型城镇化规划》涉及的“人、地、钱、城”都与土地有密切关系。 新型城镇化背景的人地关系 为了实现人口与用地在规模上的合理配置，就要解决“人往哪里去”的问题；为了实现人口与用地在空间上的充分协调，就要解决“城在哪里建”的问题；为了集约节约利用资源，就要解决“城要怎么建”的问题；为了实现新型城镇化发展可持续的土地供应保障，就要解决“地从哪里来”的问题；为了实现新型城镇化发展可持续的建设资金保障，就要解决“钱从哪里筹”的问题；为了实现城乡土地均衡配置和财产权利平等保护，就要解决“村有哪些权”的问题；为了让农民能带上“嫁妆”进城，就要解决“民有哪些利”的问题。 “三分”主要内容 政经分开：就是把村“两委”组织与村级集体经济组织分开，确保二次分配公平。 资地分开：就是把土地资产与非土地资产分开，使得非土地资产能够正常流动。 户产分开：就是把户口与产权关系分开，使村民户口迁移也可享有村集体经济产权。 “三改”主要内容 股改：指对村级集体经济中的非土地资产进行股份制改革。 地改：指农用地在权属不变、用途不变、量质不变的前提下进行流转；宅基地的土地所有权不变，但用益物权可以变现，用来帮助农民进入城镇；集体建设用地入市。 户改：指户籍制度改革，户口以实有人口、实有住所为依据，按居住地登记，剥离依附在户口制度上的身份、职业、公共服务等附属功能，还原户口本来的社会管理功能。 温州“三分三改”的背景 2012年温州市城市化率66%，而户籍人口中非农业人口仅21.5%，两者相差40多个百分点，300多万农村劳动力从事非农产业，但户籍身份还是农民。他们亦工亦农、亦城以乡，属典型的“两栖人”，且大多数居住在城边村、城中村，无法享受城市公共服务。 温州市“三分三改”的成效 1.增加农民收入 柳市镇长虹村村集体经济组织全年总产值12亿多元，集体经济年收入1800多万，此次股改涉及8亿多元。村里股份分为集体股和个人股，实现二次分配。首次分配，村集体提留股占总股权的20%，剩余80%为个人股，时机成熟时再进行第二次分配。规定，股权转让仅限于本村内且不能超过个人股的50%，需经董事会研究生效。2012年，每股分红3500元左右。 2.激励农民进城 此次“地改”，支持农民以镇为单位异地建房，还可以拿宅基地指标跟政府置换，享受在城里按成本价购买经济适用房。不仅如此，农民还可以拿宅基地置换产业功能区标准用房，甚至可以放弃宅基地而进入城镇购买商品房，由政府直接给予相应的货币补贴。降低了农民进镇入城的安居成本。 3.推进城乡一体化发展 根据温州市的规划，经过5年努力（2011~2016），城乡居民收入比缩小至2.3：1，城市化率达70%，农房集聚率达30%以上，城乡一体化机制基本形成。 4.加快形成合理的空间结构 温州市政府提出“1650”大都市框架内，将原来的5406个自然村整合为612个社区，重构现代基层社会治理模式。所谓“1650”框架，是指温州将建设1个包括鹿城、龙湾、瓯海等市区在内的大都市核心区，乐清、瑞安、平阳等6个城市副中心，以及50个带动力强的中心镇。 温州市“三分三改”的问题 1.股权和成员权联系依然比较紧密； 2. 农村产权流动的渠道不畅通； 3.集体建设用地入市存在许多障碍； 4.农村宅基地的资本属性没有充分显现。 优化布局，集约高效 1.城乡建设用地增减挂钩制度 2.城乡之间人地挂钩（即城镇建设用地增加与吸纳农村人口进程数量挂钩）、 3.地区之间人地挂钩（即城镇建设用地增加与吸纳外来人口数量挂钩） （人口规模与城市建设用地规模挂钩） 生态文明，绿色低碳 土地资源集约节约利用：提高工业用地价格；“三旧”改造 佛山市“三旧”改造的实践 1.“三旧”改造背景 2.主要做法及成效 3.几点启示 “三旧”改造的背景 1.土地后备资源不足 2.建设用地低效利用 3.土地利用结构不合理 土地后备资源不足 1997-2005