拟建项目地块四规划方案设计任务书(初稿).docVIP

PAGE PAGE 6 拟建项目地块规划方案设计任务书（初稿） 本案周边高新园区政府在5年内规划改造成配套齐全的住宅区，容积率控制在3.0以下。 一、项目基本情况及要求 本案地块位于大连市高新园区光贤路以西，爱贤路以东，西贤路以北，信达街以南地块的南半部分。 在规划设计时，凡邀请投标设计单位，须兼顾三大因素：（1）较小对北侧地块的影响；（2）研发中心建筑与住宅建筑的关系；（2）产业园与城市的互动关系。 北侧地块现状为多层办公楼，未来可能规划为居住组团。规划要求：本地块建筑不能影响北部地块现状及未来发展。因此，高层建筑均场地东、南、西三侧外沿布置，力求在满足产业园配套要求的同时尽量减少对北侧地块的遮挡。北侧后退红线20米并在此开辟一条连接广贤路与爱贤街的道路，东、南侧后退红线10米，西侧考虑有60钱伏高压线影响，从高压线边缘导线投影后退10米，后退区域形成外环路与沿街景观带。 地块通过绿化带划分为东西两个功能区：科研办公与配套居住。科研办公位于东侧，由船舶科技软件研发中心（高层单体）及培训中心（多层单体）组成。居住区由高层住宅及配套商业设施组成。 要求：在方案设计中能多充分体现出船舶科技软件研发中心主楼特点。（并在楼顶最高处设有舵轮标识，内装LED显示灯） 以上情况，被邀请规划设计单位务必请进行现场实地勘察。 二、项目技术经济指标 1、占地面积：约1.93公顷； 2、建筑容积率：≤5.14 3、用地使用性质：居住、科研设计。居住、科研设计建筑面积之比0.54 ：0.46。 4、建筑高度 ：控制在100米以下； 5、建筑层数 ：住宅约28层左右；研发中心约26层左右； 6、建筑密度 ：30%以下； 7、绿地率 ：大于35%； 8、停车位（库）要求：按规划条件或规范配备住户停车位和研发中心停车位； 9、总体布局要求： 按照本案地块规划要点及国家、省、市相关规范、规定进行。 三、项目定位 1、居住区客户定位： 客户群内注重生活品位的核心层，主要集中在40～50岁之间，以二次置业及投资为主，在企业工作的管理阶层和高级职员、私营业主。 研发中心使用定位：集团办公、房地产公司办公、军代表办公、软件研发办公。 2、建筑风格 住宅与研发中心建筑外立面通过对造型、色彩、材质等方面的精心选择和设计，在造价允许范围内，尽可能多的体现“现代化的”、“庄重的”、“尊贵的”、“精致的”、“可以传成的”建筑品质。在沿街商业的设计上尚应充分兼顾整体建筑的协调性，同时商业立面力求在高新园区的新颖性。景观设计方面，主要利用现有条件在绿化、小品、水系上作好文章，同时考虑景观的立体视觉效果。 3、主题定位 作为高端定位的本案地块，在产品打造上务求一鸣惊人。这里所谓的高端指相对高新园区现有开发水平而言，主要包含两个方面，即：住宅户型为大户型；立面突破常规设计；研发中心在满足各个功能区需求条件下，应着力打造外立面，充分的体现出船舶工业的特色，彰显船舶软件及工业设计港的发展雄心和活力。 四、开发理念 1、突出主题文化 充分利用本案地理位置，在高新区突破性的营造一个高档居住与办公社区，并充分赋予本项目高尚的、有品位的生活格调。 2、先进性 方案设计要求大胆创意、突破常规、具有前瞻性。 3、独特性 独特的主题，通过建筑师的创意整合，使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的“明星”。 4、人文性 利用项目的独特性概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种尊贵的生活方式，吸引人们的购买欲望。 5、舒适性 舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。 6、实用性 注重提高住宅的得房率与各分区的功能性。 7、规范性 设计方案必须遵守大连市规划设计对日照间距、消防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。 五、总体规划原则 1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，充分考虑与周围地块的关系同时，力求脱颖而出。 2、应合理处理住宅、办公、商业环境场地之间的关系。 商业不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，研发中心实行开放式管理，两者在低域布置上应相对独立，避免相互干扰。 注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性、个人空间的私密性。 3、高层住宅布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，营造居住区绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。 六、单体设计原则 1、住宅单元户型：尽可能采用一梯两户的形式。面积在120㎡以上，个别单元视情节局部采用一梯三户的形式。 2、住宅层高不低于3.0米；研发中心标准层层高为不低于3.6米。 3、住宅立面设计要求整体遵循住宅建筑风格；研发