山东济南地平置业房地产项目研究报告-义112ppt-2008年.ppt

售楼部包装 ① 外部包装 A．室外环艺景点装饰 B．室外休闲桌椅 C．外墙部分与外玻部分装饰 [ 名伦MLREAL整合策略创意 ] ②内部包装 A．功能分区：礼宾区（前台资料、礼品发放）：模型、智能化设备演示区、看板、洽谈区、签约区、增设银行按揭和物业管理、服务咨询部 B．内部装饰：采用科技材料、盆景植被装饰等、注意灯光效果。 销售手段包装 ① 硬件类 A、售楼部内多媒体演示系统 B、背景音乐系统 软件类 A．销售专业化服务 B．工作人员专业素质培训建设 [ 名伦MLREAL整合策略创意 ] 销售节点促销 节假日促销 房展会促销 SP促销活动，树立企业形象和品牌，拉拢犹豫客户。 …… 造势营销策略 [ 名伦MLREAL整合策略创意 ] 销售文本策略 折页 户型单张 宣传海报 模型 效果图 置业投资手册 名片 …………… 形式新颖，风格独特，显示项目独特的形象特点及主题演绎，在表现上主要从符号、色彩、色块和版式等方面体现。 …………… [ 名伦MLREAL整合策略创意 ] 销售定价策略 低总价、高单价策略 1、小面积定价策略 2、按套定价策略 3、高性价比原则 提升产品附加值策略 1、以高品位全配置提高物业价值 2、以休闲主题的商业运作，挖掘物业附加值 客户心理——物有所值策略 1、给投资商预留一定升值空间 2、关注市场反馈，低开高走，适时调价 [ 名伦MLREAL整合策略创意 ] 比较因素 本案 外海中央花园 泉城花园 产品形象 100 102 101 周边环境 100 99 102 位置 100 99 102 交通 100 100 101 修正价格 5116 5100 5400 参考权重 60% 40% 我们产品的价值决定我们产品的价格，市场供求关系的变化影响了我们价格的制定！按照市场比较法确定住宅价格： 定价分析：本区域内多旧该项目参考意义不大，主要参照项目为经十路沿线的主要项目 蓄水理论： ——项目运做前期利用公关活动，动态新闻炒作等方式吸引消费者注意力，“引流蓄水” ——使人流在公开发售前汇聚起来，蓄势待发 ——在公开发售期“开闸”公开发售初期即可形成销售“开门红” 房源等级策略： ——对所有房源进行销售控制，根据房型的优劣划分“三六九等”，基本原则为：较差房源优先去化，较好房源适当保留． 销售控制策略 阶段整合策略 5月 6月 7月 8月 9月 10 11-12月 视觉准备期 logo、 围墙、 宣传品 包装 市场预热期 三板斧： 新闻、 围墙、 户外。 开盘攻击期 1、报纸广告的力量建立，形成系列攻击 2、活动的力量建立，如70年代创意沙龙，中秋国庆嘉年华…… 3、现场的力量建立，宣传包装的个性，售楼处与样板间的吸引力； 4、专业展会的力量建立，参加秋交会，形成最炫的风景。 5、持续的新闻力，告诉市场热销。 持续销售期+品牌宣传 1、优惠举措：如装修家电一体套餐； 3、元旦促销； 4、项目品牌巩固及深化。 [ 名伦MLREAL整合策略创意 ] 整合攻击的阶段策略 分阶段攻击战略 1.宣传资料的准备： 项目Logo、VI系统的制作 项目效果图的制作 项目模型的设计制作 海报、楼书、单张、户型图的设计制作 电子楼书（VCD）的设计制作 预热期 2.地盘现场包装： 营销中心 工地围墙及周边道路 营销中心展板的设计制作 工地围墙的设计、制作及实施 营销中心销售气氛的布置 户外形象牌及灯旗的制作 内部装修、装饰的完成 样板间装饰、装修完成 营销中心外立面的装修 1.接受客户咨询2.接受意向客户的销售预定3.对客户进行分析和统计4.下步推广策略及销售策略 的调整和确定 5. 价格政策的调整和最终  确定6.推售单位的确定7.开盘活动方案的确定8.媒体广告的制作与发布 内部认购期 1.对原预定客户签订正式销售合同 2.接受新客户的销售咨询和销售预定 3.对客户进行分析和统计 4.下步推广策略及销售策略的调整 5.安排媒体进行广告发布 开盘热销期 广告示