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土地审批制度、程序及基本要求 一、土地管理基本知识 1、土地制度及土地权利体系： 土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制 所有权使用权 所有权 使用权 他项权利 国家所有 集体所有 国有土地使用权 农地承包经营权 集体建设用地使用权 土 地 权 利 体 系 2、土地利用总体规划体系 （1）五级规划体系 全国土地利用总体规划 省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划 地市级土地利用总体规划 县级土地利用总体规划 乡镇级土地利用总体规划 （2）规划的分级审批 国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 省级批准：除上述范围外的 市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准 3、土地利用计划管理 土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。 4、现行耕地保护制度体系 （1）土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护 三个基本方面： 实现用途管制的基础是分类确定土地用途 实现用途管制的依据是土地利用总体规划 实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批 （2）基本农田保护制度 《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度” 主要可概括为以下规定： 划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户 严禁占用基本农田 五类耕地： 经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田 蔬菜生产基地 农业科研、教学试验田 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 （3） 耕地占补平衡制度 《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施： 明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度 建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占 单独选址的，用地单位负责补充城市批次的，市、县、乡政府负责补充 单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责 接收耕地开垦费的单位负责 测算等别折算系数，确保数量、 质量不降低 （4）土地开发整理复垦的有关政策 “在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地”，“国家鼓励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦” 二、审批制度 建设用地审批管理的内涵: 建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。其主要任务是：保护耕地与为经济建设服务；保护土地所有者和土地使用者的合法权益；严格审查建设项目用地；采取有力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作。 审批制度主要包括： 1、建设项目用地预审 2、农地转用审批 3、土地征收审批 4、土地供应审批 农用地转用审批 用途管制的核心 批准条件为： 符合土地利用总体规划 批准条件为： 符合土地利用总体规划 已纳入土地利用年度计划 已履行或能够履行耕地占补平衡义务 占用林地的需经有权一级林业主管部门审核 须符合国家建设用地供应政策 2、批准权限： 国务院 省、自治区、直辖市人民政府 设区的市、自治州人民政府审 1、农用地转用审批权限 国务院的审批权限 （1）国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。(单独选址) （2）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用土地。(城市批次) 省级人民政府的审批权 除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。 设区的市、自治州人民政府审批权 如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。 2、土地征收审批权限