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“营改增”应对策略 房地产、建筑业 　“十二五”规划已进入最后一年，“营改增”进一步扩围势在必行。目前尚未纳入“营改增”的行业仅剩生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。房地产业、建筑业“营改增”的脚步越来越近，对于从未接触过“营改增”概念的房企经营者来说，常常会觉得莫名的恐慌，到底“营改增”是利好还是利空，房企和建安企业应如何应对扑面而来的“营改增”政策？这就需要企业家们在政策来临之前做好充分的准备，消除恐惧心理，希望通过此次讲解为大家迎接即将到来的“营改增”有所帮助。 一、“营改增”的政策背景和意义 （一）营业税、增值税的基本概念 1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面，作为我国流转税两大主要税种，占我国税收收入体系巨大比重。 营业税：以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次 重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收 负担，不利于行业发展。 增值税：以增值额为依据计征，虽“环环计征但层 层抵扣”,有效避免重复征税问题。 两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。　 中国现行税制体系 房地产企业各业务阶段涉及税种 1.获取土地 阶段： 契税 印花税 耕地占用税 城镇土地使用税 2. 开发建设阶段： 营业税 城建税及附加 印花税 房产税 城镇土地使用税 车船税 3.转让及销售阶段： 营业税 城建税及附加 印花税 土地增值税 企业所得税 城镇土地使用税 房产税 4.持自营阶段 营业税 印花税 城建税及附加 房产税 城镇土地使用税 5.清算阶段 营业税 企业所得税 土地增值税 城镇土地使用税 房产税 建安企业涉及税种 印花税 营业税 城建税及附加 房产税 城镇土地使用税 车船税 企业所得税 （二）营业税与增值税并存之缺陷 1、营业税与增值税混合销售存在争议。(如销售产品附带安装行为) 2、营业税与增值税重复征税。(如甲供材行为) 3、增值税链条不完善：如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业 等。 4、营业税存在重复征税： ①.营业税计税方法按营业额全额征收，同一项收入可能要征多道税，存在重复征税问题。 ②.营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。 ③.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 ④.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。 ⑤.差额征收问题多，监管困难。 （三）“营改增”积极效应 “营改增”是我国“十二五规划”纲要时期(2011-2015)一项重 大税制改革措施。 目的： 优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣链条，促进第三产 业快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。 积极效应： ① 减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入力度； ② 打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业务转向外部 发包，促进社会专业化分工进一步细化； ③为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生 产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力 进一步提升。 （四）增值税特征 增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的 单位和个人就其实现增值额征收的一个税种。 具有以下特点： ①对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中 新增价值额征收; ②核心是税款抵扣制; ③实行价外征收; ④日常会计核算中，其成本不包括增值税。 （五）营改增试点进展情况 改革试点主要税制安排 (财税[2011]110号) 1.税率： 在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两 档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适 用11%税率。其他部分现代服务业适用6%税率。 2.计税方式： 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售 不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险 业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 3.计税依据： 原则上为发生应税交易取得全部收入。 4.服务贸易进出口。 国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。 改革试点期间过渡性政策安排 1.税收收入归属。 试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区营业税收入， 改增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。 2.税收优惠政策过渡。 国家给试点行业原营业税优惠政策可延续，但通过改革能解决重复征 税问题的，予以取消。 3.跨地区税种协调。 试点纳税人以机构所在地作增值税纳税地点，其异地缴的营业税，允 许在计算缴增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的， 继续按现行营业税规定申报缴营业税。 4.增值税抵扣