双城市瑞得国中际·龙苑一期营销推广方案.ppt

瑞得国际·龙苑项目全案整合营销推广方案 世纪振达 2011年10月出品 1、2011年面临通货膨胀的延续、以及居民消费指数的不断攀升，国家采取加息、上调准备金率等金融政策对市场进行调控，房贷门槛提升，对房地产市场的影响可谓雪上加霜。 2、“新国八条”的出台，对房地产进行全方面的限制和调控，调控触角已由一线、二线城市伸入三线、四线城市，投资型购房受到打压。 3、项目的销售面临更大的资金回笼压力，公开价格表等要求，对开发利润提升进行了制约，多项行政政策使得楼市回归理性增长。 双城市，隶属于黑龙江省哈尔滨市的县级市，位于黑龙江省会哈尔滨市西南30公里处，东北紧临哈尔滨市区。 据09年统计，市区人口17.1万，每年以约0.15万速度增加。 双城是全国闻名的粮食生产大县，是全国食品工业百强县之一。 近年来，双城市把招商引资作为振兴工业经济的主体措施,实施大项目牵动战略 。瑞士雀巢、杭州娃哈哈、台湾旺旺、南京雨润、北京汇源果汁、江苏菊花味精、山东富荣集团等一大批高附加值、高科技术含量、高经济效益的食品工业企业先后在该市投资建厂 。 受哈尔滨南拓政策影响，双城市未来发展前景乐观、经济发展形势利好。 双城市以打造经济强市、全面建设小康社会为工作目标，依托农业基础优势，深入实施产业化、工业化、城市化战略，把县域经济发展定位于“根基于种植业，拓宽于畜牧业，深化于加工业，生化于建设绿色食品城中等规模哈尔滨卫星城”。 通过以城带乡，以民促农、城乡联动、工农结合，实现了县域经济的良性互动、循环发展。 双城市全国闻名的粮食生产大县，2005年被评为全国粮食生产先进县，荣获省农村经济工作综合先进县，农业产业化工作先进县，畜牧业生产先进县。 同时也是全国食品工业百强县之一，2007年被国家评为食品工业强县之星、县域食品经济发展示范县。 花园大街版块：传统市中心，成熟居住板块，以多层居住社区为主，核心区域花园大街两侧已经得到充分发展，现阶段，正由向花园大街向西推进发展，发展速度较为迟缓。 花园大街是双城市传统城市中心，商业氛围由来已久，特别是文昌大街附近为双城最热闹的地段。目前在售楼盘多在花园大街西侧，区域楼盘以多层为主，均价在3000-3500元/平方米。代表楼盘为恒盛新天地、金融国际。 景观大道版块：现阶段重点发展区域，新兴开发区，以高层居住社区为主。核心区域景观大道两侧正在良好的开发建设，区域形象高端，生活氛围良好，区域即将赶超花园大街板块。 双城市热点开发区域，受益于政府政策，发展形势利好。在大型购物商场和休闲运动广场的引领下，商业繁荣度不段提高。区域楼盘以高层为主，均价在3700-3900元/平方米之间。代表楼盘为金安国际、金阳大厦 通过双城近年来楼盘的开发量与消化量统计发现，双城房地产市场存在较大的刚性需求空间，房地产市场价格处于平稳上升态势，前景良好。 由我司划分的房地产市场发展板块可以看出，双城楼市多层与高层产品的价格几乎持平，各板块的价格有着明显的区分，代表着市场对区域的认可与接受度。高层产品的市场均价为3700~3800元/平米左右,优惠幅度为50~100元/平米。 双城市在售楼盘形象定位模糊，客户群体定位仅有简单的区分造成市场的混乱竞争，各个楼盘均有损失客户的现象。因此现阶段销售情况基本处于停滞不前状态。 项目的价格体系处于简单的楼层加价方式，仅有本案高层销售采用一套一价，市场缺乏引导，开发利润未能得到最大化体现。 双城近两年房地产行业发展迅速，供给量大幅增长。在楼盘品质与营销推广方面，大多数楼盘还处在初级水平，但优质项目与理念的入驻，带来明显的品质提升趋势。 高层认知度逐渐提高，当地大部分高层产品去化顺利，本地居民对高层的排斥点主要为建筑安全性、电梯运行问题；本项目未来销售不会遇到买方市场的抗性。 楼盘产品品质、物业管理水平有所提高，楼盘规模逐步扩大，形成系统管理的社区形式，建筑风格及立面不断优化，唯美品格、祥阁花园是其中代表。 总体营销推广水平较低，项目缺乏专业系统的整合，只是简单的信息传递，超过半数的项目工地现场及销售案场包装过于简单，直接降价是最常规的促销手段；随着专业代理公司的进入，房地产市场将得到进一步的引导与规范。 开发时机：双城高层市场处于初级阶段，未来发展具备较大的空间。双城在售高层项目基本将在明年进户，为各大楼盘提供均等的机遇竞争市场。 产品机会：项目周边缺少高层产品，本案将成为周边意欲改善居住条件的购房者的首选。本案打造高端产品，将在双城引起轰动，为客户建立升值信心。 客户机会：双城城市建设逐步扩大，城区内居民面临着改善居住环境的需求，同时周边乡镇居民也对居住有了更高的要求，房地产行业的兴旺发展，为本案的营销带来良