思源《北京市望京区房地产市中场分析》.ppt

望京 —  新兴的高端企业置业聚集地 聚集，是企业判断区域发展前景的一个标准 国际一体化的今天，中国庞大的消费市场吸引着全球资本的关注， 而对于首都北京而言，打开北京的门，就等于打开了中国的门。 望京，城市中心区边缘临近国际机场最近的区域，以其生态环境、 产业规划、政府政策、便捷交通、临空经济、高端人群聚集、低成本运 营等优势，构成了区域高端物业聚集要素，而这些优势，在可供开发用 地日益减少的北京五环内，尤显突出。 望京，北京国门，北京副都市中心，国际企业云集， 新兴的高端企业置业聚集地，是打开中国财富之门的钥匙。 纲　要 望京－－新兴的高端企业置业聚集地 　一、望京区域办公物业市场开发状况 　二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析 　三、望京区域高端办公物业的地段价值分析 变革中，总有商机在云涌！ 望京区域办公物业市场发展过程，可以说是北京房地产市场 开发的一个变化过程，在中心区域开发饱和的状态下，它的 发展也正如其它成熟区域一样经历着变革，而这种变革对望 京区域而言，只是短短的十年，也正如此，它以它独有的临 空经济优势及良好的时机，成为国际企业买家争抢的最后一 块金地！ 借鉴北京其它区域，在变革中发现商机，是国际买家 进入望京区域的最好时机！ 望京区域办公物业市场发展状况 望京核心区域地块分析 望京区域办公物业重点项目介绍 望京区域办公物业客户群定位方向 望京区域住宅市场开发状况 望京区域商业市场开发状况 望京区域商业市场开发状况 区域内交通、人口、产业经济等的规划发展变化，促进了望京区域的办公物业市场发展，加快了区域商务核心圈的形成。 望京区域办公物业2005年前发展较为缓慢，总开发量为240205㎡,2005年至2010年区域写字楼发展迅猛，总开发量为452127㎡。 区域内产品升级较快，由中低端开发趋向高端产品开发为主。 产品价格提升预期将由2005年前的缓慢提高转向2006年后的快速提高，至2010年有望与其它核心区域价格持平。 物业租金上升空间很大，区域投资价值高。 区域物业开发在2008年前是办公物业的市场培育阶段，进入2008年后区域将形成核心商务圈，办公物业销售价格将有望与其它成熟商务区持平。 望京区域的未来发展潜力，为区域办公物业带来了大量的高端市场需求的同时，也为开发集团提供了最为有利的开发时机。 对于望京区域的可销售办公物业市场而言，目前仅有核心区域的六块地块可开发，其总供应量为452127㎡，市场供应量有限，对于投资开发企业而言，是进入望京区域的最好时机。 区域内未来五年供给的办公物业分别在2006、2007、2008年开发，缓解了区域市场竞争。 望京区域办公物业市场发展状况 望京核心区域地块分析 望京区域办公物业重点项目介绍 望京区域办公物业客户群定位方向 望京核心区域地块分析 望京酒店物业市场开发状况表 望京核心区域对土地开发价值提升影响 望京核心区域地块分析小结 目前核心区域未招拍挂用地仅四块，多为娱乐商业规划，促进了区域核心商务圈的形成，而办公项目因其特殊性，对区域办公市场供应不构成竞争性关系； 目前望京区域实际可开发办公项目为6个，可开发量为452127 ㎡，总量不多，项目分布集中于核心区，市场供应时间分散，有租有售，有利于形成新型商务圈，并有利于项目的市场销售。 区域办公物业可供开发量的限制，在保障了现有规划项目的投资开发价值的同时，提升了区域整体物业价值。 区域办公物业的开发量的限制，也优化了区域的办公生态环境，吸引更多国际企业资金进入，也确保了区域规划的可持续性及稳定性发展。 核心区聚集了大批高端商业、办公、酒店物业，其高端产品的聚集，相互影响与促进，使区域内已初步形成了新型的商务圈，提升了区域市场开发价值，保障了区域投资开发的利润，为开发企业进入望京区域提供了良好的时机。 望京区域办公物业市场发展状况 望京核心区域地块分析 望京区域办公物业重点项目介绍 望京区域办公物业客户群定位方向 望京区域办公物业重点项目介绍　　　　－－博雅国际中心 望京区域办公物业重点项目介绍　　　　－－博雅国际中心 望京区域办公物业市场发展状况 望京核心区域地块分析 望京区域办公物业重点项目介绍 望京区域办公物业客户群定位方向 望京区域办公物业客户群分析 ---目前办公物业入住企业类型 望京区域办公物业客户群分析 ---目前办公物业入住企业类型 经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业共分为22种企业类型，其中多数企业为： 广告、文化、艺术、影视类； 建筑、工程、设备类； 生物医学、医药、美容类； 投资、贸易类； 网络、通讯、电子、科技类； 国际企业