四川安岳_荣发新_柠都新城二期营销计划_72ppt_2010年.pptVIP

荣新·柠都新城二期营销计划 成都聚思置业顾问有限公司（2010年1月） 聚思置业恭贺贵司拿下63、64号地块！ 市调报告另附文档，本案不再赘述。 进入安岳“柠都新城”已将近1年时间，在这一年里，从前期市调到土地研究，从策略制定到后期销售，聚思公司本着“策略为纲，销售为本，责任为先”的服务理念，圆满的完成了贵司交给我们的任务。 截止到09年12月25日，销售金额已达到约1.7亿左右，超额完成了09年度1.2亿的销售目标。 截止2009-12.31累计销售额：193283394元 2009年10月成交客户走势 2009年11月成交客户走势 2009年12月成交客户走势 通过上述走势可见 一期分批次放量房源的策略比较成功，可以在二期推盘过程中予以借鉴。 推盘的节奏性亦很重要。 关于一期营销工作的总结 区域市场 安岳市场以多层为主流形态，中小户型面积的舒适产品为主流产品；高层、小高层暂露头角，但仍存在客户的心理压力；花园洋房、别墅属罕见形态，市场反映仍不得而知。 南山片区正在高速发展中，客户认知、认可度逐渐提升，相信随着一期商业等配套的完善，心理距离会逐步消失； 迫于市场的压力，本土开发商纷纷抱团暗地里联合“抵制”柠都新城。 就目前的信息而言，安岳的主要购买群以公务员、个体经营者为主，投资客户及外地客户未能成为目前市场主力客户。 关于一期营销工作的总结 产品形态 根据以往的经验，大盘项目一期应建立知名度与美誉度，主要从产品入手，展示充分给与本地客户美好体验是促进成交最有效的策略，让客户能实在感受到项目的品质与众不同。另，外地品牌开发商在前期的营销推广上要充分突出品质感，体现企业的实力。 从目前市场对项目一期的反响而言，客户对项目的区位、规划、园林景观、建筑等方面均表示认可，作为外来开发商，客户也没有反映出反感或者抵制的情绪。 以上两点表示柠都新城的站位工作已顺利完成，其他项目在近期内均难以撼动项目No.1的江湖地位。但就目前的市场情况而言，项目二期亟需一个新的爆破点，以应对安岳本土开发商日益加剧的跟进围堵策略。 关于一期营销工作的总结 户型需求 在户型需求上，市场的反应与我们前期的市调结果基本吻合，即大部分主流客户均青睐紧凑、功能齐备的户型。如106平米套三的户型青睐指数最高，90余平米的套二户型多数客户均表示面积偏大。 这点应在二期产品的户型设计中予以参考和重视。 关于一期营销工作的总结 一个老生常谈的问题 在这里不得不提及一个关乎项目后续开发成败的关键因素——口碑。 目前一期的部分客户已经就交房事宜予以了高度关注。 秀山的“交房事件”所引起的后续负面连锁反应仍历历在目，亦证明口碑传播对于后期的销售工作非常重要，特别是在项目前期做好客户满意度至关重要，良好的销售服务流程和体系是保证大盘持续热销的关键和保证。 一期已成交客户认知途径 口碑传播在数据上比广告还重要 二期产品建议 二期产品建议 二期产品规划的原则： 政策影响，近期中央及各省市地区，纷纷出台抑制房价快速增长的相关政策，尤其成都市政府在全国率先出台《房价调整申报制度》，全国各媒体高度重视，央视媒体做出特别报道。种种迹象表明这一轮政府打压房价的态度与决心！ 二期产品建议 二期产品规划的原则： 安岳属于四级市场，四级市场与二级市场的供需关系有着本质上的不同，四级市场的钢性需求远远大于二级市场，在安岳拥有160万人口的大县，钢性需求的空间是很客观的！ 二期产品建议 二期产品规划的原则： 在政策的打压下，几乎所有的客户都会放缓购房的计划，但是真正的钢性需求下又使得客户必须购买，在这个前提下，客户会更加慎重的，比价格，比产品。 在保证公司利益的前提下，保证利润率，保证回款速度，就必须从产品作为切入点，凸显二期产品的核心竞争力！ 二期产品建议 二期产品规划的原则： 寻找柠都新城的美 二期产品建议 开发节奏建议 地块南临主干道柠都大道，片区成熟后噪音、扬尘等污染必会影响临街面的居住品质； 出于利润最大化的考虑，建议二期先南后北开发； 出于营销的节奏性考虑，建议至少分2个组团开发（组团之内可分2-3个批次推出）。 二期产品建议 产品形态建议 从容积率和建筑限高指标来看，该地块的产品形态应为18+1F的高层； 纯高层项目民族星城的成功意味着，柠都新城一期的高层抗性并非来自高层产品本身，而是如下原因： 一期多层房源的“内部竞争” 一期高层房源户型较民族星城普遍偏大的外部竞争 因此，只要户型设计合理， 18+1F的产品形态是可行的。 二期产品建议 美从何来？ 跳出市场同质化的竞争，注入文化元素，凸显差异化的竞争力！ 把产品的规划设计提升到前所未有的高度重视，并执行下去！ 二期产品建议 美从