纳税义务人青岛东部土地房地产评价咨询有限公司.ppt

?关于房地产转让相关税收的探讨 主讲人：张胜彬 2012年3月 开题词：作为一个人，从一出生开始呼吸与税收将如影随行。 问题探讨 你认为在你日常生活中直接的或者间接的交过什么税？ 答案：购买商品间接交增值税；特殊商品：如奢侈品（烟、酒、化妆品、名牌服装）消费税，盐、石油制品等资源类商品间接交资源税；进口商品交关税增值税消费税；购买汽车要交增值税、消费税、车船税等。 房地产转让涉及的税种有哪些？ 1.契税 2.营业税 3.城市维护建设税 4.教育费附加 5.个人所得税 6.土地增值税 7.印花税 一.契税 （一）征收范围：包括国有土地使用权出让（由受让方缴纳）、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖（买方缴纳）、房屋赠与（承受人缴纳）、房屋交换（由承受房屋价值高者缴纳两幢房屋价值的差额缴纳）和承受国有土地使用权支付的土地出让金；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：　　1.以土地、房屋权属作价投资、入股；　　2.以土地、房屋权属抵债；　　3.以获奖方式承受土地、房屋权属；　　4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 （二）税率：契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （三）税收优惠 　　有下列情形之一的，减征或者免征契税：　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。　　纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。　　 　　　　 二.营业税 营业税税收优惠 1.起征点： 纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。营业税起征点的适用范围限于个人。营业税起征点的幅度规定如下：　　（1）按期纳税的，为月营业额5000－20000元；　　（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。（2011年11月1日执行的新规定）省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。 2.税收优惠的规定：　　 根据《营业税暂行条例》的规定，下列项目免征营业税：　　（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；　　（2）残疾人员个人提供的劳务；　　（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；　　（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；　　（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；　　（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；　　（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。　　除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。　　（8）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税　　（9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房暂免征收营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3%的税率征收营业税。　　 三、四.城市维护建设税及教育费附加 纳税义务人：城市维护建设税及教育费附加是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。其纳税义务人是指负有缴纳增值税、消费税和营业税“三税”义务的单位和个人。（以前外商投资企业不需要缴纳城市维护建设税及教育费附加，从2010年12月1日开始外商投资企业均需缴纳此两种税） 税率