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库存去化见效,棚改力度降低
[Table_MainInfo] 宏观研究 证券研究报告
宏观专题报告 2017 年08 月11 日
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年地方经济全景观察》2017.08.01 ——中国房地产库存去的怎样了？
《中美贸易，走向何方？》2017.07.26 [Table_Summary]
《国改升级，混改突围》2017.07.20 投资要点：
销售冰火两重天，地产大力去库存
今年以来，地产市场表现超预期。上半年全国地产销量同比增速仍高达
16.1%。受棚改货币化安臵政策支撑，三四线城市地产销售表现惊艳，与一
二线城市形成鲜明反差。
去库存是 17 年上半年地产政策的主线，当前全国地产库存呈现出两个特征。
一是库存总量见顶回落。17 年6 月底，全国商品房待售面积6.5 亿平米，其
中住宅商品房待售面积3.5 亿平米，较去年同期降幅分别为9.6%、19.3%。
从增速上看，全国商品房待售面积增速在 14 年见顶回落，并在 16 年 11 月
转负，此后持续回落。而全国商品房广义库存也已从15 年底38.8 亿平米的
高点回落至17 年6 月底的38.3 亿平米。二是库存去化周期创4 年新低。从
狭义地产库存去化周期看，17 年6 月底，商品房库存去化周期为4.6 个月，
其中住宅商品房库存去化周期为2.9 个月，均创下过去4 年以来同期新低。
而广义商品房库存去化周期（27.4 个月）、广义住宅商品房库存去化周期（8.1
个月）也都创下12 年以来新低。
一二线去化放缓，三四线库存新低
各省广义地产库存去化周期普遍缩短。分区域看，与 16 年底相比，17 年上
半年各省商品房广义库存涨跌互现，表现为“东高西低、北高南低”，其中辽
宁省地产广义库存2.7 亿平米，位居第一。而各省库存去化周期则是“北高南
低、普遍缩短”，南方各省广义地产库存去化周期普遍低于2 年。
一二线城市库存总量回落，去化周期回升。7 月底，4 个一线城市住宅商品
房可售面积合计2166 万平米，较去年同期下滑25% ，去化周期7.9 个月，
较去年底（6.1 个月）、去年同期（7.5 个月）均回升，与15 年 11 月的库存
去化周期持平。6 月底，我们统计的 15 个二线城市住宅商品房可售面积合计
1 亿平米，较去年同期下滑32% ，去化周期则从去年底的7.4 个月回升至8.1
个月，较16 年7 月持平。
三线城市库存普遍大降，去化周期缩短。6 月底，我们统计的23 个三线城市
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