XX水岸家园定位报告.pptxVIP

富民水岸家园项目定位报告;本报告解决的核心问题：;;市场分析;城市背景;富民县的概况;行政区划及人口 富民县设5镇1街道（即罗免、散旦、款庄、东村、赤就5个镇和永定街道办事处），共73个村委会，2个社区居委会，562个自然村，县城所在地为永定镇。 人口及发展： 2015年末，全县总人口15万余人。全县少数民族主要有彝族、苗族、回族等民族 。 县城人口仅三-四万人，消费基数偏低。 结合富民县域今年人口及城镇化发展水平，总体规划预测： 近期2020年，县域人口为18.1万人，其中城镇人口为10万人，城镇化水平约为55%； ;规划控制区域56.5平方公里，建设总用地32.24平方公里。 永定镇（县城区）：规划人口9万。作为昆明都市圈重要辅城，昆明后花园。 大营镇（商贸物流区）：规划人口3万。作为昆明面向滇西北及川西的门户，重要的仓储、物流基地。 富民新区：规划人口8万。具有田园特色的滨河旅游度假养生居住新城市。;富民——“滇北锁钥” 富民县地处滇东高原西部，昆明市西北部，自古为川藏、滇北入滇中重镇昆明之要津，是离昆明最近的郊县，G108、安富公路使富民与昆明、安宁紧密相连； 昆武高速公路（新G108）全线通车，经新G108到昆明只需15分钟，富民成为真正意义上的昆明卫星城和后花园。;昆明都市圈西北部重要辅城。 面向世界的养生居住基地、旅游度假中心。 仓储、物流、货运中转的基地，西部重要的交通枢纽。;项目所在片区属性研判;交通状况;富民城市小结;商业市场分析;县城多以百货零售和生活配套类为主。 圈层内70%以上的被调查商业物业均为沿街底商，物业老旧，经营品牌均中档偏下。新业态集中于新建项目，区域为新区。 餐饮类主要以农家乐为主，连锁品牌餐饮较为缺乏；零售百货类主要以运动品牌和国内三四线服饰品牌为主，休闲娱乐类主要是当地自创型品牌，社区配套类以连锁品牌药店居多，其他均是当地自创品牌。 商业主要集中在永定街、环城南路、环城西路、农贸路、黎明路、后街、菜街，新区商业发展滞后。 集中式商业综合体稀缺。 ;商业状况：重点项目;富安财富广场;【三百步欧洲】是以商业业???为主、高层住宅为辅的综合性商业地产开发项目，项目总占地面积约101亩，其中商业建筑面积有5.2万平方米，住宅面积8.3万平方米，共计770户。项目整体规划融入了欧式元素，集板式住宅和深江风情商业街为一体，建成后将形成特色旅游小镇。 目前：空置率较高，商业尚为成型;印象富民上河图;;项目解析;项目名称;项目特质： 延续纽约时代广场的精神内核及特质—— 特质：著名地标（繁华）、百老汇（娱乐）、第五大道（商业、潮流）、时代大厦（写字楼） ; 纽约时代广场：世界的十字路口 时代广场位于西42街与百老汇大道交会处，而这里是纽约剧院最密集的区域，以时代广场大厦为中心，附近聚集了近40家商场和剧院，是繁盛的娱乐及购物中心。 1904年4月8日，纽约时代广场正式更名，从此享誉世界 不到纽约算不上到过美国，不到时代广场算不上到过纽约。 由于时代广场（Times Square）的高知名度，世界上不少著名城市都有商场或建筑物取名为“时代广场” ;项目印象;项目SWOT分析;项目定位;消费者定位 ;;商业主题定位;项目涵盖： 零售、餐饮、休闲、娱乐、文化等特色业态，同时引入主题百货、品牌服装，珠宝、商务酒店等。;写字楼： 由于富民写字楼需求不饱和，建议将写字楼部分改为商务酒店，通过招商引入品牌酒店，主推产权式酒店，作为投资型产品引入市场； 今年出台的“商用房改租赁住房”政策，还可将写字楼部分改为酒店式公寓出租，吸引市场投资，回笼资金。;货品;货品;业态定位中高档; 根据商业“你无我有，你有我精，你精我廉，你廉我新”的发展原则，首先应考虑升级服装、百货,进行市场空白填补，同时对发展前景较好同时竞争力较大的特色业态，应考虑进行商品组合或经营战略组合，以优化产业组合，谋求市场占有率。 特此应针对可吸引人群又迎合市场发展需求的大型市场进行分析，以寻求如何更好地发展。 ;物业建议;一层平面图;一层商用面积1590.73平米，适合布置百货类业态，如珠宝店、品牌服装、鞋店、化妆品、女性饰品等业态，此可以体现整个商业的档次，其次这些业态可承受租金高。布置以女性为主的业态，以女性群体拉动人流及消费。;二层平面图; 二层商用面积1876.5平米，建议打造儿童主题城，包含儿童服装、食品、玩具、游乐等业态，通过小手拉大手聚集人流，促进消费。作用整个商业体，带动整个家庭消费。 目前家庭消费对孩子投入很大，儿童主题城有一定的市场前景。;三层平面图; 三层商业面积2005.65平米，可布置餐饮（西餐、中餐，火锅店）、儿童教育类等业态。以儿童教育为主，包含吃喝玩乐、教育。;总结： 目标市场 周边高中