开发成本及管理费用..ppt

第一部分 开发成本核算 一、房地产开发企业的成本项目有哪些？ 1、成本项目的概念：指房地产企业在组织成本核算时将开发产品成本按经济用途 进行分类所确定的费用项目。 2、房地产开发成本由以下6个成本项目组成： ★土地征用及拆迁补偿费：因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地 征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出 、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。 ★前期工程费：土地房屋开发前期发生的包括规划、设计、项目可行性研究、水文 、地质、勘测、测绘、“三通一平”等支出。 ★建筑安装工程费：包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自 营方式发生的建筑安装工程费。 ★基础设施费：土地房屋开发工程中发生的小区内道路、供水、供电、供气、排污 通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ★公共配套设施费：开发小区发生的可计入土地房屋开发成本，不能有偿转让的公 共配套设施发生的支出，如锅炉房、配电房、派出所、幼儿园、自行车棚、消防设施、 健身器材及设施、公共卫生间等。 ★ 开发间接费用：企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、营销设施建 造费、工程管理费、借款利息支出等。 第一部分 开发成本核算 二、房地产企业开发成本的明细项目设置： 1、土地征用及拆迁补偿费包括以下内容： ★政府地价及市政配套费。支付的土地出让金、土地开发费，向政 府部门缴纳的大市政配套费、缴纳的契税、土地使用费、耕地占用税、 土地变更用途和超面积补交的地价。 ★合作款项。补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和 相应税金等。 ★红外线市政设施费。红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设 费、接口补偿费。 ★拆迁补偿费。有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及 动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 ★ 其他。如土地拍卖手续费、佣金等。 第一部分 开发成本核算 2、前期工程费 (1)勘查设计费 ★ 勘测丈量费：包括初勘、祥勘等。主要有：水文、地质、文物和地 基勘查费、沉降观测费、放线费、复线费、建筑面积丈量费等。 ★规划设计费：包括规划费、设计费及其他费用。主要有： ---规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果 图设计费、总体规划设计费。 ---设计费：施工图设计费、修改设计费等。 ---其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。 第一部分 开发成本核算 （2）报建费 ★报批报建费：包括安检费、质检费、人防报建费、路口开设费、白蚁防治 费、招投标管理费等。 ★增容费：包括水电煤气增容费。 （3）“三通一平”费 ★临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 ★临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造 、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 ★临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、 改造、迁移费等。 ★场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用 （4）临时设施费 ★临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用 ★临时办公室费：包括租金、建造及装饰费用 ★临时场地占用费：包括施工用临时占道费、临时借用空地租赁费 ★临时围板：包括设计、建造装饰费 第一部分 开发成本核算 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发 生的建筑安装工程费。包括以下内容： （1）基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费、基础处理费、装机咨询及检测 费、降水。 （2）结构及粗装修造价 （3）门窗工程：包括室外门窗、户门、防火门的费用。 （4）公共部位精装修费：包括大堂、楼梯间、屋面。外立面及雨篷的精装修费 （5）户内精装修费：包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费 （6）室内水暖气电管线设备费 ★室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水） ★室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖