凯旋国际商业项目整合策略..doc

PAGE 27 PAGE 53 北海凯旋国际商业项目 整 合 策 略 深圳达观全程房地产经纪有限公司 二00五年十月十日 目录 综述 我们的商业环境 我们的理想目标 我们的招商部署 我们的销售策略 我们的梦想收益 我们的推广策略 我们的工作安排 北海市发展综述 北海市基本情况 北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°50′45′′へ109o47′28′′，北纬21o29′へ 21o55′34′′之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲(24.74平方公里)和斜阳（1.8平方公里）两个海岛，涠洲距市区约20.2海里。 北海市与海南省隔海相望 ，临近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南和海南以及东南亚的中枢位置，地理位置优越。全市陆地总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。辖区有海城区.银海区.铁山港区和合浦县，总人口为146.8万，市区人口为53.9万。 （二）北海近年国民经济现状 2004年完成生产总值为158.1亿元，增长12.1%，是北海近十年经济发展最快的一年。全年社会消费品零售总额38.13亿元，比上年增长11.35%。随着北海的产业优化，第三产业尤其是旅游业（酒店、娱乐）、零售百货业得到了长足发展和巨大的拓展空间。 一.我们的商业环境 地理位置 本项目位于北部湾中路，近邻有和安商港.新力购物广场.新力商厦.国发购物广场.宝谊大厦以及国通购物广场等为主力的百货.超市，是整个北海市的商业中心，同时也是北部湾路商圈最核心且具潜力的商业物业。 项目区位图 交通现状 项目处商业繁华中心，交通便利 →距火车站4分钟车程 →距旅游景点银滩5分钟车程 →距飞机场15分钟车程 片区分析 商业现状 项目商业属于商业中心区，是北部湾路商业圈的核心区，具有强劲的商业潜力和商业机会。 片区商业项目 综合超市 和安商港、新力购物广场、国发好好佳购物广场、万家兴超市启东店、万家兴超市国通店 综合百货 新力商厦、宝谊大厦、国通购物广场、北海城市广场、铜锣湾百货、铜锣湾流行港、新力商业会展中心、启东商城 主题商城 国美、苏宁（待营业）、钱柜（发展中）…… 酒店 香格里拉大饭店、银滩大酒店、甲天下国际大酒店、迎宾馆、鸿华大酒店、石林大酒店、良港大酒店、阳光大酒店、民航大酒店、国发夜巴黎大酒店、中玉大酒店、梦之岛大酒店等 酒楼食肆 北方老乡、金生美食、火龙居、三本广场、九记海鲜馆等，主要集中在市区屋仔村和贵州路和三中路以及云南路一带，以川菜和粤菜为主。 快餐 麦当劳、上岛咖啡、多美丽等 （7） 娱乐项目 索罗、苏荷、吼士太空城、夜巴黎、金尊、布兰卡、热点、波音吧、本色酒吧等 周边商业配套图 第一核心商圈：凯旋国际、新力大厦、新力购物广场、国发商厦、宝谊商厦、和安商港、北部湾广场、海城区政府、湾流行港、启东商城、钱柜、名都大酒店、中航大厦、金园宾馆、市政工程管理处、国通购物中心、中山公园、英国领事馆旧址、文化宫、人民剧场、市委市政府、电力宾馆、新华书店、交通银行 第二核心商圈：北海城市购物广场、市政协、交通局、银海区教育局、长青公园、海城区法院、林业局、边防局、农业局、司法局、水利局、南珠市场、良港大酒店、中级法院、市公安局、东街派出所、北海海关、中山东市场、人民医院、中医院、基督教堂、西街派出所、鱼政广西检查大 队、水产农贸市场、中国珍珠城、 E时代鑫城、梦之岛大酒店、石林大酒店、中玉大酒店、水产局、太合大酒店、甲天下国际大酒店、中行北海分行、华美财富广场、时代广场 第三核心商圈；外沙海鲜岛、东都百汇休闲商业广场、北海浴场、建材市场、水果市场、利源国际大酒店、明慧商厦、疾病预防控制中心、市药监局 消费群体分析 从总体上分析，消费群体主要由北海市构成，具体可分为： 在北海有稳定工作的长住或暂住人口； 内地来北海的投资者； 来北海的旅游、商务人士等。 4．项目优劣势分析 项目优势分析 地处北海市北部湾中路，位于全市规模最大、发展最快、最成 熟的商业中心，商业氛围极为浓厚、前景广阔。 优越的商业环境，吸引着来至北海商务、旅游、娱乐、购物休闲的人士。 项目规模宏大，建筑个性独特，是区内唯一的，标志性的五星级商业酒店；其结构、功能配置科学合理，业态分：商业经营和酒店经营。 项目临街而建，交通便利。 商业项目劣势分析 项目虽然地处北部湾中路商业中心 ，由于本项目和新力大厦 处在建状态，商业氛围目前尚未形成，但前景非常看好。 项目和新力大厦的施工，项目及周边环境较为凌乱，人流相对于南侧（和安商港其它成熟商场）较少。 项目（主体、外广场）整体包装：主题不鲜明，形象极差，未起