天启开启2011年2月21发日长春远洋戛纳小镇营销策略大纲.ppt

项目名称 拟推售物业类型 预计入市时间 规模 中海国际社区 长滩组团小高层 在售 约3万平米 熙岸组团高层 2011年9月 约11万平米 复地哥德堡森林 在售小高组团 在售 约2万平米 三期小高组团 2011年11月 约20万平米 中信城 在售尾盘小高、别墅 在售 约2万平米 净月山双拼别墅 2010年10月 约10万平米 10号地中央公园小高 2011年1月推售首栋小高 约4万平米 10号地联排 2011年4月 约1.5万平米 10号地洋房 2011年4月 约2万平米 11号地小高 2011年6-7月推售首波货源 13万平米 惠斯勒小镇 一期洋房 2011年4月 约2万平米 一期联排 2011年4月 约3万平米 二期联排 2011年10-11月 约6万平米 二期小高 2011年10-11月 约5万平米 首地首城 一期多层、高层 2011年9-10月 约15万平米 国信美邑 二期独栋别墅 2011年6月 约10万平米 御翠园 三期独栋别墅 2011年4-5月 约7万平米 净月板块主流项目供货计划表： 2011上半年，净月板块小高层产品类新供货相对不足，洋房继续缺货，小独栋则有望独领风骚。等进入第四季度，除小独栋和洋房产品线外，其他产品线均处于供应高峰。 2011上半年新货量 Ⅴ 优术 2011年度戛纳小镇销售目标 基础目标 冲刺目标 年度实现销售额5亿元 年度实现销售额8亿元 目标分解 - 【按营销节奏分阶段分解销售目标】 两大战役需承担约年度计划销售额65%的任务指标，其余任务由日常持续性销售完成。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 传统淡季 第一波行情 平稳期 第二波行情 降温 【抢滩登陆战】 【阵地攻坚战】 组织产品类优势货源（洋房、小独栋、别墅），抢滩登陆 配合项目全景现场展示，主推小高和高层货源 市内展场开放 启动强蓄水 首次爆破式开盘销售 售楼处开放 二次强蓄水 持续销售期 二次爆破式开盘销售 强销期 保温期 销售目标达成 1.8-2亿 0.5亿 0.4-0.5亿 1.8-2亿 0.6亿 0.4亿 年度实现目标 5.5-6亿 目标分解 - 【冲击高限销售目标关键因子】 优势产品类货源供货时间和供应量（洋房、小独栋） 抢工期，抢现场展示区开放时间，抢二期开盘节点，延长二次开盘后的有效销售时间 抢部分小高货源提前供货（少量小高楼栋8月份获取预售许可证） 核心战役规划 抢滩登陆战、阵地攻坚战 【战役分解】 “抢滩登陆战”之 – 节奏安排 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 战役筹备期 战役蓄水蓄势期 战役全面打响 战场清理，胜利巩固 【战役分解】 “抢滩登陆战”之 – 阶段1（市场蓄水） 阶段任务：全城号召，强势蓄水 时间安排：2011年4月底 – 6月初 阶段目标：通过推广造势，在短时间内让长春满城皆知戛纳小镇，吸引大量来电来访 传播主题：电影互动话题、主题活动导入，戛纳小镇形象概念登陆，新净月城市休闲节点宣讲 【战役分解】 “抢滩登陆战”之 – 阶段2（吸筹蓄势） 阶段任务：目标关注，意向落桩 时间安排：2011年6月中旬 – 7月上旬 阶段目标：聚焦中高端目标客群，成功认筹与结合推案货源逐步洗筹 传播主题：小镇功能导入、小镇生活演绎、小镇产品诠释 【战役分解】 “抢滩登陆战”之 – 阶段3（开盘引爆） 阶段任务：现场轰动，开盘热销 时间安排：2011年7月中旬 阶段目标：组合推案，高效解筹，开盘后一周内成交约1.8-2亿元 传播主题：世界的戛纳，点亮长春 【战役分解】 “抢滩登陆战”之 – 阶段4（口碑固化） 阶段任务：利用开盘热销，项目口碑迅速传播 时间安排：2011年7月中旬 – 8月底 阶段目标：持续热销，以生活方式建立城市圈层影响力 传播主题：小镇生活演绎、小镇人文主张 货源分析 - 【根据工期推进划分货源】 首批洋房货源 6栋洋房，192套房源，约2.4万平米 二批洋房货源 10栋洋房，300套房源，约3.75万平米 小独栋货源 58套房源，约1.36万平米 首批别墅货源 26套房源，约7000平米 二批别墅货源 35套房源，约9400平米 首批小高高层货源 7栋小高，1栋高层，552套房源，约7万平米 首波可推售货源 二波可推售货源 货源分析 - 【根据面积占比划分货源】 洋房货源 16栋洋房，约490套房源，约6.15万平米 小独栋差异化货源 58套房源，约1.36万平米 别墅货源 稀缺性 杠杆货源 标杆货源 小高/高层货源 主力货源 【战役分解】 “抢滩登陆战”之 – 推货策略 大案值、多产品线集中供货，爆发式蓄水 首批洋房组团 + 首批别墅组团 + 小独栋组