信立怡高跨界产品四专项研究.ppt

万科蚂蚁工房户型图 从产品的表现形式上，跨界公寓产品主要分为公建化住宅与住宅化公建两种方向打造。 土地性质 外立面 建筑形态 常规费用 注册公司 公建化住宅 居住用地 公建化立面 相似 民用 否（理想状态：能） 住宅化公建 商业、商服用地 公建化立面 商业收费（理想状态民用收费 能 产品分类 功能复合的跨界产品 区别于居住产品： 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套 套内空间和平层空间的可分割性 基本商务配套 具备一定专业化的商务物业管理 区别于商务产品： 无中央空调、智能化消防等 平层结构单元式，无内廊 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套 跨界公寓是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。 为什么会出现跨界产品？ 现实条件 经济发展 区域发展 客户需求多样 科技的发展 价值挖掘 客户需求 1.低成本办公 2.满足复合需求 3. 投资回报率 开发模式 1.降低风险 2.迎合市场 跨界产品的产生 外部条件与产品自身的价值两方面，共同促使跨界产品的产生 经济发展角度 城市发展角度 客户需求角度 行业发展角度 随着城市经济的发展，第三产业的比重日益增强，私营经济和个体经济得到迅猛发展，中小企业，个人办公人群增加。 城市核心区或新城区的区域，商务氛围较为浓厚，区域经济发展潜力大，成为跨界公寓产生的土壤。 随着网络技术发展迅速，为居家与办公的结合提供了可能性市场上客户需求呈现复合性、多样性，存有居住、投资、低成本办公的需求。 现实条件 随着地产行业的发展，创新性产品、创新手法的应用成为可能。 跨界产品 价值体系 2 5 3 4 1 降低开发风险：多功能复合，目标市场扩大，分散开发风险，利于实现开发目标。 迎合市场：解决项目性质与市场价值出现的矛盾，实现地块价值的最大化。 满足复合需求：满足了客户居住、商务、投资等不同需求。 跨界产品价值体系 投资回报率：具有较好的出租空间和较高的投资回报价值。 低成本办公：低成本商务需求，吸引中小型企业和个人办公客户。 跨界产品发展脉络 受经济及城市发展的影响，跨界产品功能会根据城市实际情况发生一定变化。 三线城市 二线城市 一线城市 经济背景 功能定位 产品变化 经济主体实力较弱，经济发展不活跃。 经济发展较活跃，第三产业比例稳步增加，中小企业发展较快。 经济发展非常活跃，中小型企业数量多，前景广阔。 较少出现跨界产品 小户型居住和办公功能均分别出现，功能完全复合情况较少见。 真正实现功能办公和居家功能复合 小户型为主，外立面和公共空间装修普通 居住型和办公型在面积和外立面装修等有较明显差别， 面积适中，追求项目整体档次 项目 用地性质 面积区间 客户置业目的 诚基中心 居住、商服 30-70 居住、投资、办公 鑫苑金座 商服 34-47 居住、投资 香格里拉 商服 58-75 居住、办公、投资 中齐未来城 商服 43、53 居住、投资 正大时代广场 商服 30-70 办公、投资 济南市场跨界产品在营销过程中会依据市场，而主推居住或者办公某一方面的功能，真正意义上的功能跨界产品并不多见。 济南跨界产品多为住宅化公建的原因是： 历年来，住宅市场占据商品房成交的绝对比重，市场远好于商务公寓市场。 市场中小面积，低总价住宅缺失，小户型公寓成为市场空白的补缺者。 济南市场的跨界产品驱动因素：为解决项目性质和市场的矛盾，从而在用地性质与功能之间的跨界，而并不表现为功能上的复合，这是跨界产品在济南市场中的特殊表现。 济南跨界产品现状 跨界产品操作要点有哪些？ 操作要点一 完善的前期策划：通过大量的市场调研确定项目的可行性和功能定位、档次定位和对城市的价值。 功能定位，一般来说，大体量跨界产品包括办公、住宅、商业等多种功能。部分城市的跨界产品会有明显的功能定位。 档次定位，定位于中档办公与居住，这是由目前客群决定的。 城市价值，位于城市商务区内，改善城市投资环境，为中小型办公提供了承载的平台。 操作要点二 选址：跨界产品具有商务功能，选择现在或未来的城市商务中心，距离目标客群更近，更易于获得成功。 国贸 操作要点三 外立面与公共空间：豪华和富有商务感的外立面、公共空间与园林对客户有极大的吸引力，目前跨界产品呈现越来越重视外部形象的趋势。 操作要点四 平面布局：塔式和内廊式更为常见，单元式更具有居住气氛，但并不常见。 塔式结构 廊式结构 操作要点五 户型：根据功能定位不同，户型面积进行变化。跨界产品户型面积基本在100平米左右。二线城市偏居住跨界产品面积一般在30-60平米左右。 济南万达达人界，户型在40-60平米之间，投资型客户为主，偏好总价较低的产品。 北京建外SOHO，定位于可居住可办公，面积区间躲在100-150平米之间。