成都牧马山_别提案报告_14.04.23.pptx

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;牧马山的供销存位居成都别墅板块销售榜首，是竞争的热点区域;主要在售项目共计14个;6个项目销售情况较好：蔚蓝卡地亚、悠山郡、牧山丽景、翡俪山、廊桥水乡、锦绣尚郡;牧马山2013年累计销售额达28.28亿元，这6个项目共计销售额26.19亿元，占比92.6%;牧马山2013年累计销售面积达24.82万㎡，这6个项目共计销售面积22.99万㎡，占比92.6%;;;;;;;;;;;;名词解释：“类独栋” 指有了间距的联排，或者是间距缩小的独栋别墅。从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等，因开发商的处理而有所不同。从居住品质上，类独栋拥有如独门、独户、独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性；从价格上，并不会比联排贵多少，可以说是用“联排价格享受独栋舒适”。;;;;;;;;;;;;蔚蓝卡地亚;2013年，卡地亚无新增供应；2014年计划推出第3期共45套，面积主要集中在600-800㎡，有少量1000㎡的家族别墅，预计价格区间在3-6万/㎡;500㎡以上大户型去化较好;成交总价集中在600万以上，第3期别墅面积较大、单价较高，将有大量房源单套总价超千万级;项目优劣势分析;;;占地面积;单位：套;单位：套;目前在热销的独院（类独栋）产品面积330㎡，总价在400万左右;项目优劣势分析;占地面积;2013年，牧山丽景无新增供应，去化及存量均不高；主推独栋;250-300㎡为主力销、存面积段;350-450万为主要去化总价段;项目优劣势分析;;;占地面积;2013年，翡俪山供、销高于存量；主推联排、叠拼（为2014年主推）;200-300㎡为主力供、销、存面积段；4期叠拼均为200㎡以下;200-300万为主力供、存总价段，250万以下为主力去化总价段;项目优劣势分析;占地面积;2013年，廊桥水乡销、存较高，供应相对较低；目前主推类独栋和少量的叠拼;250㎡以下为主力供、销面积段，250㎡以上为主力存量面积段;200万以下为主力销售总价段，250万以上为供、存主力段;项目优劣势分析;占地面积;2013年，锦绣尚郡无新增供应，销量相对较高，存量较低；主推联排;200-250㎡为主力去化面积段;250万以下为主力去化总价段;;独栋 VS 卡地亚 类独栋 VS 悠山郡 叠拼 VS 翡俪山（未来大放量）+廊桥水乡（存量大）;;2013年，牧马山各类型别墅成交情况;独栋、联排存量相对于其他别墅类产品存量较大。从市场走调来看，各家公司近期供应的产品多以类独栋或联排为主，纯独栋产品仅卡地亚在今年计划推出第三期45套;;;;;;占地面积：3103亩，建筑用地550亩;;;作为项目的高端标志 高档会所是不可缺少的 我们打造品质与卡地亚齐平或更高的顶级会所 我们可以将售楼部搬进顶级会所中 来提高我们的调性;;;牧马山风起云涌 各有各的秘密武器 我们要突出重围 我们就要找到能战胜其它项目的核心卖点 牧山湖 有了牧山湖，我们就有了秘密武器 170万㎡的“大家伙”他们没有;牧山湖，170万㎡ 19个成都天府广场的体量 这个数据足以撼动全城 足以成为牧马山的坐标 新闻会说：牧马山将建立一个超大规模的湖景生态公园 人们会议论：170万㎡的湖，太不可思议了 经过炒作：牧山湖这个拥有170万㎡的大家伙必然会火;;高尔夫 上流人士最主要的休闲活动 高尔夫是一种在优美的自然环境中，进行的高尚娱乐活动 高尔夫运动设备昂贵，也叫“贵族球”，是最能体现身份、地位的运动;作为一个标杆，为项目代言 我们还需要更多拔高调性的卖点 沿湖2万㎡打造订制式顶级别墅 单套订制式别墅1000-3000㎡ 限量打造7-20个订制别墅，售价5-6万/㎡，满足顶尖大客户的个性化需求 可在前期打造一个作为样板间;将售楼部打造在牧山湖内 将湖水景观打造出来，绿化景观打造出来 我们是通过它，给我们项目带来最核心价值 我们先打造售楼部区域，拔高项目形象 对外宣称我们将打造170万㎡生态湖景公园 计划建造五星级酒店、会所、高尔夫球场、别墅、牧山湖公园… …;也许这样还不够，我们需要更具代表性的元素 打造一个顶级楼王别墅，作为本案的标识 甚至，我们可以打造一座城堡;地段给我们的灵感 这是一块上天厚爱的土地 在城市的动脉上 半山（牧马山）、造湖（牧山湖）、人文（胜利镇）一应俱全 生态与生活在此风云际会，完美交融;产品给我们的灵感 大型坡地式建筑 山湖相望，独享顶级梦幻私家景观 从传颂到传世，领御城市至上荣耀;定位语;;;;;石材外立面 建议外立面采用同卡地亚相似的风格，石材质感好，颜色淡雅 高层高客厅 别墅客群对客厅层高比较看中;人造水景、绿化、精品雕塑 建筑布局引进城市景观设计的概念