养老地产之日本案例考察总结报告.ppt

* 居室内设计 * ORIX——千叶 ORIX千叶项目运营要点 ORIX养老地产项目主要结合普通住宅发展，项目开发主要看当地的老龄化程度及于普通住宅整合计算后的财务指标。 无论普通住宅的开发规模多大，养老地产的规模一般控制在80-100居室以内，这个规模是人员效率和运营效率最高效的规模。 ORIX养老地产项目的运营团队为自行组建，最初也整合外来运营团队作为顾问，当合作时间均较短，目前的运营团队经营靠自己经验积累。 自行组建运营团队还有另一个优势是可以根据一线的服务数据，改进养老地产的开发产品。 运营团队的关键因素是工作人员需要具备良好的工作态度，爱心比技术更重要。 养老地产与普通住宅相比，利润薄，但一旦盈利后，是一个稳定长效的现金流。 养老地产作为老人人生中最后一笔的大额支出消费，对项目的信誉度非常看重，ORIX采取与养老领域知名度非常高的春山满合作，以此赢得消费者的信任。 * ORIX——千叶 在中国开拓意向 以前没有考虑过到中国发展市场，后期如果有合适的机会可以考虑发展。 ORIX千叶项目 启示 开发商开发养老地产的目的在于通过养老地产来提高普通房地产商品的附加价值（配套多样化，提供居住的安心。） 养老地产也可以用于开发商销售不利产品的替代用途。 养老地产的运营团队组建，很难依靠外来力量，更多需要自身经验的累积。 远郊项目，在拥有良好的景观条件下，如周边人口不足，也很难赢得高入住率。 * 考察项目 高端运营机构 项目 收益前三的 运营机构项目 实业公司 开发项目 房地产商 开发项目 政府投资 企业运营项目 行业相关机构 养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重设备研究 横滨康复中心 * 横滨藤尺项目 横滨藤尺项目 项目接待人员 伸福祉会社 理事 片山 江 * 横滨藤尺项目 项目背景 横滨藤尺项目是由政府投资，伸福祉会社运营的社区式、福利式养老地产项目。 会社负责人片山是日本养老地产领域非常知名的管理人员，她最早自行开发组建的16个项目，最后由一家上市公司整体收购。由于与上市公司签订协议不再进行进行竞争性开发，因此片山组建非营利性的伸福祉会社。 伸福祉会社是日本养老地产盈利排名前10名的企业，与其它9名企业不同的是，伸福祉会社是非营利性机构的盈利性代表，在低收费的前提下，旗下项目5年仍盈利20亿日元。 * 横滨藤尺项目 横滨藤尺项目在养老氛围营造上非常具有特色，具备强烈的居家感和温馨感。 * 考察项目 高端运营机构 项目 收益前三的 运营机构项目 实业公司 开发项目 房地产商 开发项目 政府投资 企业运营项目 行业相关机构 养老地产考察项目 横滨太阳城 银座太阳城 SunCity 日医学馆 墨田项目 北浦和项目 SECOM ORIX 成城项目 世田谷下马项目 千叶项目 横滨藤尺项目 侧重研究、营建 大和房屋研究所 侧重设备研究 横滨康复中心 * 大和房屋研究所 大和房屋研究所 项目接待人员 建筑事业推进部 所长 高田和洋 * 大和房屋研究所 公司背景 大和建筑研究所是日本知名的建筑设计公司和开发公司，拥有20年的养老地产研究设计经验，在日本拥有2666家养老地产项目的设计成绩，其中自行投资运营一家。 大和建筑研究所可以提供市场调查、拿地建议、法律调研、市场企划、政府协商、运营人员协商、融资协助、施工等一系列养老地产开发环节的咨询服务。 大和研究所在中国已有住宅发展项目。 * 大和房屋研究所对养老地产的理解 日本从1970年进入老龄化社会，最初的养老地产以政府为主导。2000年政府推行介护保险法，才开始吸引企业进入。 日本介护保险分为五个等级，根据老人身体评定后，用于支付90%的介护服务费用。介护保险的来源主要为市级政府通过税收、财政拨款来获得。介护费用额度根据当地财政状况，每三年会进行一次修整。 日本养老地产在建筑标准上，有ISO标准，但在服务上没有标准，对养老机构的服务评定方式主要通过“第三方评价”及“自我评价”。 养老地产的收费，一次性入住金没有标准，根据投资方根据不同的产品定位和投入自行设定，而月金的费用很大程度根据当地的介护保险金支付比例设定。 养老地产产品具有利润薄的特点，日本的养老地产运营商主要通过连锁化经营来分摊经营开支。 目前市场上的养老地产经营状况呈现低收费项目盈利状况好于高收费项目。 SunCity类的养老地产项目，很大部分的客户为日本经济高度增长期的经营者，而随着日本经济现状的发展，针对普通白领的养老地产产品将成为主流。 目前老人的经济状况好于中青年人，很多项目通过一次性入住金收费，这样的费用缴纳方式，未来可能需要调整。 中国