武汉桥口公园等家策划方案全案.doc

目 录 前言……………………………………………………………………………………2 第一章 市场分析 ……………………………………………………………………3 第二章 SWOT分析……………………………………………………………………14 第三章 项目定位 ……………………………………………………………………21 第四章 价格体系 ……………………………………………………………………41 第五章 项目营销全程总策略 ………………………………………………………46 第六章 广告宣传总策略 ……………………………………………………………53 第七章 阶段性营销策略 ……………………………………………………………61 八章 销售渠道管理 …………………………………………………………………65 后记……………………………………………………………………………………76 前 言 本报告的主题是硚口·公园家项目的策划、推广、销售。整个营销策划的最终目的是围绕如何在合适的时间内，实现硚口·公园家整体销售不断递进的四个层次，即：能卖——能快点卖——能高价卖——塑造品牌，最终实现项目开发利益最大化，并通过对项目的包装与销售推广，建立开发商良好的社会形象和品牌形 象，从而实现经济效应和社会效益双丰收。 本项目营销策划系经过与发展商全方位的沟通，建立在深入了解和剖析项目、广泛调查崇仁路周边住宅 市场以及集贤·书香苑成功操盘的基础上。 高盛地产营销策划有限公司 2005年12 第一步 我们处在什么样的市场环境里？我们的目标客户群体在哪里？ 第一章 市场分析 一、宏观经济环境 ■武汉市三季度经济整体呈现发展速度快、投资效益好的趋势 今年1－9月，武汉市经济在去年较高基数上继续保持了平稳、快速发展势头，总体呈现速度快，效益好，投资、消费双向拉动经济增长的格局。据初步测算，1-9月全市累计完成生产总值1644.38亿元，增长14.1%，增速分别比一季度和上半年加快0.2和0.3个百分点。其中，第一产业增加值77.68亿元，增长4.4%；第二产业781.57亿元，增长17.3%；第三产业785.13亿元，增长12.0%。第二产业对生产总值的贡献达到47.5%，同比提高0.6个百分点。直接利用外资13.37亿美元，增长20.5%，提高5.1个百分点。武汉市第三季度生产总值为574.89亿元，比上季度下滑3.7%，较一季度上涨22%。 时间 GDP（亿元） 直接利用外资 （亿美元） 社会消费品零售额（亿元） 2005年1季度 472.53 4.8 263.97 2005年2季度 596.96 5.05 257.99 2005年3季度 574.89 3.52 257.3 资料来源：武汉市统计信息网 ■全市消费增长加快，消费品零售总额较去年同期快速增长 虽然本季度社会消费品零售额为257.3亿元，较上季度下滑0.69亿元，但是总量却较去年同期有较大幅度增长。1-9月，武汉市实现社会消费品零售额779.26亿元，比去年同期增长13.4％，增幅比去年同期提高1.1个百分点。这缘于今年以来众多的国内和国际零售业“巨头”纷纷落户武汉，从而带动武汉市消费品零售总额的增长。 ■固定资产投资继续保持快速增长，房地产开发投资增幅趋缓 1-9月全市完成全社会固定资产投资721.54亿元，本季度完成271.33亿元，比去年同期增长38.9%；其中城镇项目投资697.87亿元，增长42.2%。非国有经济控股单位投资356.58亿元，增长41.8%，占全社会投资比重达到49.4%；外商及港澳台投资79.65亿元，增长41.2%。工业完成固定资产投资203.7亿元，增长43.2%。城市基础设施已完成投资153.41亿元，增长39.3%。水利、环境及公共设施投资81.1亿元，增长30%。 1-9月份武汉市房地产开发完成投资186.07亿元，增长24.7%，增幅比1-8月份回落3.5个百分点。商品房销售面积为397.29万平方米，增长0.9%；完成销售额115.32亿元，增长18.9%。本季度武汉市房地产开发共完成投资72.37亿元，完成房地产销售额41.45亿元。 （数据来源：武汉市房地产信息网《1－9月经济运行态势》） 季度 固定资产投资额 房地产开发投资额 房地产销售额 1－6月 450.21 113.7 73.87 7－9月 271.33 72.37 41.45 1－9月 721.54 186.07 115.32 二、房地产市场 1、1-9月武汉市市场状