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评估方法：注意事项 采用假设开发法评估时的注意事项 政府相关部门对评估对象及所在区域有无明确的规划和限制条件 评估时点的确定是否正确，续建周期、开发期（建设期）、计息周期确定是否合理 开发完成后的价值测算方法是否正确 采用基准地价系数修正法评估时的注意事项 不同城市基准地价的内涵、构成、表达方式不同，具体修正内容和方法也不完全一致。评估时要明确基准地价的内涵、价格构成和表达方式，结合当地的实际情况，合理进行地价因素修正。具体计算公式以当地基准地价体系中规定的修正公式为准 成本法：概述 折旧的概念 成本法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的损失 物质折旧：又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失 功能折旧：又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失 经济折旧：又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 折旧的求取方法 最常用的是直线折旧法、成新折扣法 成本法：概述 折旧的求取方法 直线折旧法是一种最简单也是应用最普遍的折旧求取方法，它假设建筑物在经济寿命期间内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等 Di—第i年的折旧额，或称做第i年的折旧，在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D C—建筑物的重新购建价格 S一建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额 N一建筑物的经济寿命 R一建筑物的净残值率，是净残值与其重新购建价格的比率 成本法：概述 折旧的求取方法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值 计算公式为：V=C×q V—建筑物的现值； Ｃ—建筑物的重新构建价格； ｑ—建筑物的成新率（％） 当R=0时，q=n/(t+n) n—建筑物剩余经济寿命（剩余使用年限） t—建筑物有效年龄（已使用年限） 成本法：概述 折旧的求取方法 综合法。 直线折旧法和成新折扣法各具优缺点，直线折旧法过于机械，而成新折扣法主观因素参与太强，因此，在估价实务上往往采用多种方法分别计算建筑物折旧，然后采用加权算术平均法综合各种方法计算折旧额，得出切合实际的建筑物折旧，即综合法。 综合成新率＝现场勘察成新率×60%＋理论成新率×40% 若土地以招拍挂方式取得，土地开发成本已包含在土地购买价格中，不再单独计取。若土地以拆迁方式获得，开发成本应为达到宗地红线外“七通”及红线内“场地平整”条件下的土地开发费用，可根据评估对象所在区域和土地开发实际情况确定。 成本法：计算过程 土地购买价格 + 拆迁补偿安置等费用 + 土地取得税费 + 土地开发成本 土地取得成本 × 年期修正系数 折旧的土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 开发利润 + 销售税费 土地单价 × 分摊土地面积 土地总价 取得评估对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆迁补偿、补助、安置费、拆迁涉及的相关税费以及其他费用。若土地以招拍挂方式取得或购买别人转让的已完成征地拆迁补偿安置的土地，则该项费用不再单独计取。 r为土地还原利率（一般为5-7%，政府另有规定的，从其规定）；n为宗地剩余使用年限；m为法定最高出让年限。当土地的剩余使用年限与法定最高出让年限一致时，修正系数取1 =（取得成本+管理费用）×费率，取2-5% 成本法：计算过程 土地购买价格 + 拆迁补偿安置等费用 + 土地取得税费 + 土地开发成本 土地取得成本 × 年期修正系数 取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 开发利润 + 销售税费 土地单价 × 分摊土地面积 土地总价 =取得成本×费率，取2-5% =取得成本×[(1＋利率)^开发周期－1]＋（管理费用＋销售费用）×[(1＋利率)^(开发周期/2)－1] =（土地取得成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率，取值≤50% 执行国家和地方政府有关规定。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。一般按售价或开发完成后价值的一定比例计算 成本法：计算过程 勘察设计和前期工程费 + 建筑安装工程费 + 基础设施建设费 + 公共配套设施建设费 + 其他费用 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 开发利润 + 销售税费 建筑物重购单价 综合成新率 折旧的建筑物单价 × 建筑面积 建筑物总价 =建安工程费×费率，取5-10% =土建工程费用＋设备安装工程费用＋装饰装修工程费用 根据所在区域地质条件、评估对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容，结合当地建设工程预算定额、建筑市场价格水平综合确定 =建安工程费×费率，取5-10% 根据实际发生费用确定。如果是熟地，该项费用已包含在土地取得成本中