第四章房屋管理与维修实务.pptx

;第四章房屋质量控制与验收;职场典例五： 红郡项目是公司刚刚接管的一个高档住宅项目，开发商已和刘刚所在的物业公司签订了物业前期介入合同，刘刚被派到红郡物业公司工程部配合开发商监控房屋质量，在工程部经理建议下刘刚收集了房屋质量控制方面的资料，他在学习过程中有几个方面的问题： （1）工程建设过程中房屋质量控制的部门都有哪些?物业公司如何与他们配合？ （2）房屋质量控制的环节有哪些？物业公司以何种形式介入？ （3）竣工验收、分户质量验收、接管验收的联系和区别是什么？ ;任务一、 房屋质量与验收;（1）、质量验收 根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）规定，单位工程按照专业、建筑部分划分为地基基础、主体等6-9各分部；每个部分按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别分划为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的、系统性地工作。 （2）、隐蔽工程验收 隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收工作，它是保证工程质量，防止留在质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑单位共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案;（3）、单项工程验收 所谓单项工程验收，是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位便可向开发商发出交工通知。 （4）、竣工验收 房屋的竣工是指该房屋所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。 在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把房屋交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。 ;（5）、分户验收 住宅工程在施工过程中有开发商组织施工、监理、物业等单位按照国家质量标准和分户验收规定对每一户及规定的单位工程分户验收的公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具住宅工程质量分户验收表，也被称为每一户的房屋质量合格证。分户验收应在竣工验收工作前完成。分户验收不合格的将不予以进行竣工验收。 （6）、接管验收 接管验收是指物业公司将开发商或业主委员会委托其管理的新建房屋或原有房屋的就主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收，同时接受图纸、说明文件等物业资料。 ;（7）、业主验房 业主验房即业主（用户）入伙时的接管验收，是指业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋质量及其设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记的工作过程，此过程仅限于新楼宇。;任务二、 住宅工程质量分户验收;;二、分户验收工作的相关规定 1、住宅工程质量分户验收的组织 分户验收应在住宅工程竣工验收前进行，当分户检验项目具备质量验收条件时就可组织验收。 建设方项目负责人负责组织监理、施工单位、物业公司等有关人员，对所涉及的内容进行检查验收。 工程竣工验收前，建设方把“分户验收”的情况报质量监督机构备案。工程竣工验收时验收组还会进行一定数量的抽检。;2、住宅工程质量分户验收单元的确定 住宅工程质量分户验收是按照一户为一个验收单位进行的，“分户验收”中的一户，就是日常我们所指的“一套房”，即以每户住宅和住宅公共部分的走廊、楼梯、电梯间等具有独立使用功能的房间作为一个检验单元进行的。其中对于验收单元中公共部分的确定主要涉及到以下几个方面： (1）公共部分划分原则：影响住户正常使用的公共部分。 (2）公共部分的划分：走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库。 (3）公共部分检验批划分：公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）宜按每一楼层划分为一个检验批。地下车库易按每一防火分区划分为一个检验批。 (4）公共部位检验批项目的确定及验收：可根据分户验收检验批的确定原则，参照分户验收预计涉及的59项检验批项目（参见表4-2），确定公共部分检验批内容并及时验收。检查记录表可使用分户验收相应格。公共部分的检验批项目的检查方法、部位、质量标准、检验的组织等工作，可参考分户验收相关规定。 (5）检查数量的确定：土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间划分为三个检查区域。在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块。（详见表4-2） ;3、住宅分户验收标准 分户验收