20130点307_深物业湖畔御景项目营销策划报告.pptx

湖畔御景项目营销策划报告; 中国房企50强落地扬州！ ——品牌企业在扬州的深耕对扬州房地产市场起到促进和刺激作用。; 倾力打造的项目将进一步提升区域形象和价格！;本项目计划2013年11月开盘； 预期价格12000-13000元/平米； 其预期价格已经突破片区目前价格。;本项目全案报告的逻辑结构;本项目的目标是什么？;本项目目标:;项目各期的核心目标;目标分解;本项目全案报告的逻辑结构;逻辑结构;市场环境; 在阐述项目价值和产品、形象定位之前，面对市场和市场竞争，本项目所处的市场环境，见以下资料。;自10年开始的调控经由“加码、强化、博弈放松、督查”后，开始进入相对“真空期”，国五条出台但无实施细则，调控是否重新收紧需两会后研判;2012年扬州整体市场较2011年有所好转，呈现“量升价稳”的走势。 2012年市区商品住宅累计成交133.8万㎡，同比上涨10.3%，较2011年全年121.4万㎡销量增加12.4万㎡;首置/首改为当前市场主流，西区占五成以上市场份额;综合政策及扬州市区商品住宅历年供销价走势来看，2013年市场难现快速反弹，整体市场将呈现“价稳量升”的局面。;预计2013年成交量160万方左右，成交均价8300元/㎡左右;　;品尊国际：西区12年新推高端项目，单总价较高使得项目12年处于滞销，全年去化76套，累计去化率为38%;金域蓝湾：项目12年岁末加推楼王，项目一直处于持销，全年去化219套，累计去化率为72.20%;项目位置;新港名仕花园：项目12年上半年处于滞销，下半年加推房源使得年底成交量走高，全年去化224套，累计去化率为56.49%;名门壹品：项目由于单总价较高，12年一直处于滞销，全年去化34套，累计去化率为20.12%;华鼎星城：西区12年新推楼盘，至开盘以来一直处于持销阶段，全年去化512套，累计去化率为66.32%;万科城：项目12年高调加推洋房，高口碑和品质使得项目一直处于热销，全年去化586套，累计去化率为74%;联发君悦运河：12年东区新推楼盘，高单价导致去化艰难，全年去化96套，累计去化率为29.54%;大上海御龙湾：项目12年主要去化库存，一直处于滞销，全年去化138套，累计去化率为84.87%;扬州天下：项目12年尾盘特价房加上准现房拉动了去化，全年去化309套，累计去化率为94.18%;中集紫金文昌：项目单总价较高、面积较大处于滞销，全年去化83套，累计去化率为23.06%;竞争锁定：项目核心竞争区域为东北分区，其他细分板块为泛竞争区域。;竞争项目：东北分区在售高端项目较少，本案主力竞争项目覆盖新城西区、老西区及东部分区的高端住宅。;市场存量;市场存量;;典型竞争项目;典型竞争项目;典型竞争项目;典型竞争项目;高端休闲会所;典型竞争项目;竞品价值展示启示3 ：典型竞品项目产品力已属扬州中上水平，在门窗建材选用、外立面风格、会所、智能化等方面均得到客户认可。;小结;市场环境;定义客户;定义客户;定义客户;定义客户;定义客户;定义客户;定义客户; 以下是对购买万科城此类产品的客户访谈整理资料，所描述客户具备购买此类产品客户的典型性和代表性。 ;万科城客户案例;万科城客户案例;万科城客户案例;万科城客户案例;事业单位人员，有明确的规划；生活中规中矩；信赖品牌，听取身边人的意见；对此类客户在沟通中应多为其家人考虑。 ;万科城客户案例;定义客户;定义客户;定义客户;品质型再改客户素描;定义客户;以北区为代表的全市型改善类客户为本案的主要目标客户； 注重家庭，以三口之家为主； 注重区域环境和产品品质； 部分小资填补、中产及中产以上的客户类型为主，身份的认同和对未来的憧憬较重。;市场环境;项目价值梳理;;;;;交通便捷，配套完备，未来城市副中心;项目价值梳理;本体价值;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值梳理;项目价值 ——小结;市场环境;;产品价值点;园林景观建议;公共空间建议;公共空间建议;公共空间建议;公共空间建议;公共空间建议;公共空间建议;公共空间建议;公共空间建议;科技及智能化案例;科技及智能化案例;科技及智能化建议;品质建材案例借鉴;金地天境;品质建材建议;物业服务建议;;物业服务建议;物业服务建议;物业服务建议;物业服务建议;;物业服务建议;;物业服务建议;物业服务建议;物业服务建议;繁忙的差旅与公务，常常忽视来自身体的警告。会所专属的康体俱乐部，不仅提供了尊贵的体检环境，系列健康讲座，更有来自专家的定期关护，让我精神百倍地在商场上叱咤风云。;产品魅力化建议——产品力打造 总结;市场环境;项目价值树;;;闭上眼，看最美的风景;;;;如水般自如，石般持重;修为如绅士，淡定如湖水;为拾取每一刻生活的过程;综