201说0年上海闵行区万源路古美西路地块定位报告.ppt

从新泾港向地块西侧引线性水系，可局部拓宽形成小型集中水面，以提高项目南部的资源条件； 人造水系可以考虑与新泾港连通，以降低未来维护成本。 利用湿地净化水体，降低未来水体净化成本 自然河岸处理 自然河道与水生植物 水资源再造 水系为本案的核心优势，定要加以利用 水景以及水岸的设计应遵循“虽为人工，宛若天然”的原则，避免使用过多硬质铺装，尽量使用植物和土壤构筑岸堤。 保留自然河道，注意地下水水量平衡问题，用水生植物、水边植物和地块的原生植被进行恢复。 选定artdeco建筑风格 上海最被市场所接受的产品风格，注重表面质感，易于营造高端住宅氛围 建筑风格 如此高贵气质，也是万源城所无法呈现的 ■底层架空部位的墙体也用石材贴面 ■架空处配以木质地板以及健身鹅卵石，既能作为居民休憩的场所也有装饰的效果 浮雕装饰 建筑风格 ■铁艺栏杆阳台、围墙，石材使用的很普遍 建筑风格 * 闵行区万源路古美西路地块定位报告 地块条件与项目界定 项目位置 外环线 中环线 徐汇区 闵行区 松江区 1号线 9号线 本案地块位于上海的西南面，处于中外环之间。 行政区域划分属于闵行区内，位于闵行区的最南部，紧邻徐汇区，地理条件优越。 地铁一号线莲花站从地铁旁经过，1号线经过徐家汇，直达人民广场 在浦西，中环线旁的地块意义非比寻常。 中环线打破了原有的以道路交网划分的旧城区格局，同时为上海已有的内环与外环之间界定不明显的大片区域确定了新的区域价值,作为上海市未来中心城区的主交通动脉，其辐射面是以线型向外部扩张，结合中心重点区域，形成了点到线再到面的功能效应，凭借着交通和配套方面的优势，各个板块已经成为上海地产市场的热点，古美即是其中之一。 交通状况 顾戴路 莲花路 A20 沪闵路高架 古美西路 万源路 地块 莲花站 地块位于古美西路万源路西南侧，两面临路，两面临河 地块东侧紧邻地铁一号线莲花路站，可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域。 古美西路万源路路况较好，均为双向四车道，可直达主干道顾戴路莲花路。 虽四至不临主干道，但整体通达性较强 周边配套 地块 1 2 3 4 1、南方商城 2、复旦大学附属儿科医院 3、实验中学 4、日新实验中学 南方商城为地块一核心优势资源 南方商城商业功能强大，基本上涵盖了所有的商业需求。 南方商城作为一shopping mall的形式，使区域内聚集了大量的人气 强大的商业辐射范围也为区域内的交通带来一定压力 经济指标 占地面积：4.48公顷 容积率：2.28 建筑面积：10.2万方 绿化率35% 开发商：上海城开集团有限公司 地块四至 万源路 古美西路 南方商城 南方城 老式住宅 南向古美西路 西向万源路（地段部分为单行） 西临新泾港景观带，并与浦淀河交汇 西面有一临时菜场，未来将会搬至地块东面 新泾港 浦淀河 老式住宅 莲花站 南方商厦 沪闵高架 南方城 老式住宅 老式住宅 地块内部 目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整 地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线杆搬迁 地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严重，不加改善日后将影响本案形象 地块规划 商业用地 市政绿化 菜场 养老院 本案（居住用地） 道路规划： 1、延伸合川路 2、根据地块划分，还需规划一条街坊路 地块南向预留一菜场区域，现在地块西北侧临时菜场将迁至此处。 商业用地属性未定，但从效果图观察，应属于低密度商业 市政绿化延伸浦淀河沿河绿化效果 合川路 地块 合川路延伸段已预留位置 新泾港 地块内部已有一定的道路划分 浦淀河西段绿化效果 威胁： 一侧临沪闵高架 机会： 地块周边未来规划完善 南方商城聚集大量人气 周边市场未来竞争压力小 劣势： 道路交通通达性不佳 优势： 拥有天然水系资源 中环旁 地块南向即市政绿化 发展策略 稀缺区位，产品核心卖点 外环内，中环旁 体量不大，目标客户可直接复制万源城客户，根据该类型客户设计产品类型 10万方体量 利用水景打造优势景观资源 拥有天然水系资源 人气聚集区，利用该区域提升产品区域知名度并依此导入人气。 南方商城 市场竞争压力小，可追求高收益 未来区域内推案较少 以此打造私密社区 交通通达性不佳 以高层住宅为主 容积率2.28 策略分析 表象 SWOT 项目界定 中环旁上海核心区位 优质地块天然水系环绕 成熟商业配套 高品质生活社区 市场机会 板块供需走势 市场需求没有问题，关键在于做什么菜来符合他们的胃口 整体区域内供需失衡严重，近一年内区域的供需比为1.85：1 市场所推产品基本得到很好的去化 整体的供应中，万源城的供应占到绝大部分 区域内市场价值以得到认知，并呈现逐