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PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 0 西安房地产基础知识 整理制作 2014年2月 一、房地产基础名词 小产权房 是指违法占用农村集体土地进行建设，未缴纳土地出让金，向农村集体经济组织以外的成员销售或变相销售的住宅项目。由于其未获得土地、规划、建设、销售等行政许可，不能办理产权登记，国土房管部门也不会对其购房合同给予备案，属于没有产权、不受法律保护的房屋。其产权证不是由国土房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫乡产权房，又叫小产权房。小产权房最大的优势是价格，最大的风险是产权证 商品房 是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括HYPERLINK /view/129688.htm外商投资企业)通过出让方式取得HYPERLINK /view/19573.htm土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。 发展商 发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。 代理商 代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。（世联、易居、美城、创典） 土地使用年期 居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 商品房房价的构成 　 目前，房价大致可分为四大部分组成： 一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。 银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。 外销房  外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。  公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：  1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；  2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 普通住宅 普通住宅需同时满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.2以上; 2、单套建筑面积在144平方米以下; 3、实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下。 否则为非普通住宅。 五证两书两表 一、《建设用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等。 四、《建筑工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 七、“两表” 《竣工验收备案表》 建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。 《房屋面积实测表》 二、西安楼市十年 2002年始，高新时代；2005年始，曲江时代；2007年始，浐灞时代；2009年始，经开时代；2013年始，西咸时代、曲江二期、高新二期。 西安的楼市发展，简单来划可以分为4个阶段：第一阶段为尝试期(2002年至2005年)；第二个阶段为发展期(2