中铁集团中加四伟业密云项目营销报告-技术标书部分.ppt

中铁集团中加伟业密云项目投标文件（技术标书部分）;大纲 Contents;PART 1 —— 市场研究篇;一、北京市场宏观分析;1、政策法规分析 ;“央行六次加息”（2007年）; 历次加息影响： 历次加息后使中、低端投资人群还款压力增加或超过其承担能力，部分投资人群可能会逐渐淡出房地产投资市场。对于具有刚性需求的客户（如普通住宅购买客户、高端人群）影响较小。 ;次数; 2008年以来，国家连续6次上调存款准备金率，可见国家严格控制货币信贷的投放总量并且控制投放节奏，提高存款储备金率这样持续的金融紧缩政策很大程度上提高开发商从银行贷款的难度，部分中小开发商可能出现资金瓶颈。 ; 主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不低于40%，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 《补充通知》——第二套房认定细则 一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。?? ?二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。?? ?三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。?? 《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。 ; “9.27房贷政策”影响： 第二套房贷政策主要目的是抑制房产市场投资过热。而且从07年底至今看来，该政策的执行对房地产投资起到了比较大的限制作用。虽然2008年以来一度有消息称该政策有望松动，但到目前为止没有任何松动的迹象。预计第二套房贷政策将会继续坚决执行。 ;宏观经济环境分析——08年宏观经济持续性过热、通货膨胀及CPI指数较高与流通性过剩等问题日益突出。 08年中央宏观调控主基调：控总量、稳物价、调结构、促平衡，继续采取银根紧缩型金融政策。 ;从紧政策对市场的整体影响：;2、北京市场分析 ;2008年4月北京商品房供应量175万平方米，成交量90.93平方米，供求比1：0.52，明显的供大于求。;时间; 5月商品房成交量大幅上涨主要原因有以下3点： 其一，受抑需求逐渐释放。自去年底拐点论以来，楼市进入了一轮漫长观望期，市场也由去年的火热回归平淡，但市场并没有持续下滑而是保持平稳，这种局势有利于刚性自住需求逐渐释放，许多消费者经过半年的观望，已无耐心再等下去。 其二，供给不断沉淀使得5月供应量充足。今年3、4月获得期房预售许可的项目分别为38、55个，与去年同期分别多了11、8个；而同期的商品房成交呈下跌趋势，这样新增供给不断累积到5月，而许多开发商为了五一小黄金周，纷纷在4月底5月初开盘，使得本月供应量充足，提高了成交率。 其三，5月楼市诸多打折让利措施刺激楼市需求。随着楼市从火热回归平淡，众多以前不打折的开发商，也纷纷推出打折让利措施；5月的国贸房展会也为促销提供了机会；种种促销手段进一步刺激了购房需求，从而促进了成交上涨。;;北京市场总结 ;二、密云市场分析;1、 密云概况;密云县地处北京市东北部，总面积2229.45平方公里，占全市面积的13%,是北京市土地面积最大的区县。 密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富。密云水库水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米；密云县森林覆盖率达57%。;京承高速公路大大缩短了从市区到密云县的距离。 已经规划完毕的市郊铁路S6号线轻轨北起密云，南至永乐，预计2012年有望通车。到时将再次拉近密云县和市区之间的距离。;密云经济保持着稳步增长。2007年，全县实现地区生产总值95亿元，同比增长10.5%。固定资产投资50亿元，同比增长10.6%。财政收入8.74亿元,同比增长23%。 三大产业的比重分别为：11.82%、40.65%和47.53%。第三产业比重最大，旅游业的发达带来了第三产业的兴旺。 截止2007年末，全县常住人口44.9万人，户籍人口429291人 。与2006年末相比，全县人口基数保持稳定，变化不大。; 2007年全县城镇居民人均可支配收入17961元，年均增长12.4%。;城乡居民人均消费支出处于较快增长期，居民消费支出更趋于多元性，居住、医疗保健、文化娱乐支出快速增长。 收入和支出的快速增长表明人民生活水平不断提高，消费力逐渐增加。;2、 密云规划;职能定位： 北京市生态科技新城，休闲 旅游与会议培训基地；密云 县的政治、经济、文化、信 息中心。 发展目