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中国房地产行业的未来 zxtecnu 中国房地产行业的发展 中国的房地产行业发展起步比较晚，大致可以分为以下几个阶段。 第一阶段、 改革开放后，特别是上世纪90年代开始，中国实行市场经济，这可以说是对企业的一次松绑，也可以说是放权，让行业随着市场的需求关系自动“调节”。在这一时期出现了“万科”“远洋地产”“顺驰”等比较早期的房地产企业。这一阶段中国的房地产行业不瘟不火。 第二阶段、 这一阶段可以说是中国房地产行业的过渡期， 在1997年东南亚金融危机之后，中国经济疲软，政府为了扭转中国经济的颓势，开始施行住房政策改革，从而吹熟了房地产行业。 第三阶段、 2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势。房地产行业得到了空前的发展，由于地价上涨、住宅房需求的增大，房价开始出现快速增长，短短十年间涨幅超过200%。同时出现一些新的词汇，比如“炒房” 最近几年中国的房地产行业火爆，造成地价连续上涨，各地纷纷出现“地王”。（图为上海“地王”——上海外滩8-1地块） 炒房——伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响，房市攀升，一些人借机囤积房源，转手获利，这一类的特殊投资行为被称为炒房。 房地产看起来像一张“潜力股”，这就吸引着炒房客们开始囤房，这直接导致的便是这张所谓的“潜力股”越长越高，北京、上海、广州、杭州等一线城市商品房价格约为2万/㎡，有些甚至超过了3万/㎡。如今单就住宅房而言，我想大部分的中国人民是买不起一套房子的，或者说是奋斗一辈子也不能够买的起一座房。 房地产的过快发展有什么危害呢？ 首先来看一下日本房地产泡沫 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。 1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。 泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。 泡沫过后，是日本经济停滞的10年，对许多日本国民来说，这10年简直如同漫长的梦魇。 日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧失了个多年的发展机会，可谓付出了极其沉痛的代价。 中国的房地产现状 如今中国房地产的快速发展为中国的GDP快速增长起到了很大的作用，但是人们所担心的“房地产过热”的问题也接踵而至。 在今年出版的《朱镕基讲话实录》中记录了已经卸任多年的朱镕基总理对房地产过热的担心。 “我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。” 其