开发商补差价承诺法律效力微弱.docVIP

　　北京这几天天寒地冻，市民刘建功却去理发店里剃了个大光头———他自嘲说，这是鲁莽买房的额外“收获”。 　　10个月前，也就是在大多数人坚信北京楼市固若金汤之时，刘建功不顾家人反对，以每平方米17800元的价格购买了朝阳区望京某楼盘一套102平米的商品房，贷款80万元。 　　此后，北京房价开始集体跳水，很多商家从买房送装修、车位，到直接大幅下调均价;刘建功的损失从10万元、20万元到接近30万元，似乎仍无止境;他的头发也掉得几近光秃秃了，于是走进理发店一剃了之。 　　跳楼割腕集体断供购房者“各显神通” 　　“算算这笔账，损失的30万元都是贷款，换算成按揭，我得每个月多还银行2000多元，一直得还20年!”刘建功懊恼地说。 　　2008年5月份，当他购买的楼盘均价每平方米下调1000元进行促销时，刘建功第一次找到楼盘销售经理商量补偿的问题，对方的一句话噎得他半天回不过神来：“要是房价涨了我来您家找您补钱，您干吗?” 　　同样，无功而返的结局也出现在绝大多数人类似的谈判中，一些购房者甚至采用给开发商送花圈、打砸销售大厅、跳楼割腕、集体断供等手段，在耗费了大量人力、物力、精力后，大多黯然收场。 　　“可开发商是存在欺骗行为的!”去年12月28日，武汉市民王晓峰(化名)接受记者采访时称：“我在4月份咨询一处房产时，销售人员信誓旦旦地说‘我们的楼盘绝对不会降价，而且马上就要涨价了，现在买房的都将是受益者;如果降价，我们负责’。” 　　王晓峰说，“我们原本都处于观望阶段，是听信了销售人员的承诺才买房的，这不是欺诈是什么?” 　　2008年10月24日，北京朝阳区人民法院的一纸判决让王晓峰等业主心里凉了半截。相似的情形，法院认为该销售人员的“承诺”只是市场预测，开发商不存在欺诈行为，因此驳回了诉讼请求。 　　开发商“主动请缨”打不信都难的“牌” 　　据记者了解，在购房过程中，销售人员都存在不会降价的“承诺”。当销售人员的承诺再也无法激起购房者的热情时，开发商纷纷跳到幕前，向大众承诺：如果房价下跌，即向之前购房者进行差价补偿。 　　一时间议论纷纷，支持者说这是开发商为民所想，办实事办好事;反对者说那只是一个噱头，目的是为稳住楼市，扩大销售。 　　在这激烈的争议中，补差价的承诺“走”得一波三折。先是有报道称深圳相关部门紧急叫停补差价承诺这一行为，接着相关部门辟谣说绝无此事;然后北京发生了开发商用车位‘替代’承诺要补的差价，造成业主不满拉横幅抗议等事件;后来又有沈阳72家开发商在同一天向该市房地产开发协会提交补差价承诺书，此举被外界称之为“同盟军”，赞美声和批评声一并迸发。 　　目前的情况是，一方面，沈阳的“同盟军”正陷于停滞阶段。记者致电沈阳市房地产开发协会秘书长郭政学，被告知：“协会并未主导和介入该事件，所谓‘同盟’也并不存在。”另一方面，一些人呼吁把补差价承诺写入合同的声音终于有了回应，近日，山东济南泉景地产对外宣称：即日起两个月内凡购买旗下泉景天沅小区的房子，如果在三年后出现价格下跌，开发商将把房价贬值部分补偿给购房业主。该承诺写入购房合同。 　　即使补差价有书面承诺 开发商不签字仍然无效 　　从销售人员承诺到开发商承诺;从口头承诺到写入书面合同，各式各样的补差价承诺让购房者无所适从。 　　沈阳张先生致电本报询问：“近日沈阳有开发商在电视上打广告做出补差价承诺，是否可信?”广州周先生也向本报咨询：“广州有开发商向购房者发送补差价《书面承诺书》，这种承诺书是否有法律效力?” 　　对于前者，中国政法大学教授李显冬表示，根据2003年最高人民法院颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，广告内容中允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即对开发商具有约束力。但他同时指出：“这只是司法解释，法律效力较低，法院是否采纳还得看具体的案件情况。” 　　对于《书面承诺书》而言，李显冬提醒购房者一定要注意承诺书上是否有开发商的盖章，“这一点极为重要，一些开发商在售房过程中设置了很多陷阱，如果承诺书没有盖章或签字，就等同于一张废纸;反之，则视为合同的附属条款，具有法律约束力”。 　　由此可以看出，不管开发商如何言辞凿凿，补差价承诺中依然存在着诸多风险，不可能成为购房者的“保险锁”，购房者应理性看待该承诺，以自己的实际消费能力和需求确定是否购房，注意投资风险。