如何进行商业业态的规划.doc

第 第 PAGE \* MERGEFORMAT 23 页 如何进行商业业态的规划 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。其具体的包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、超市、仓储式商场、购物中心、便利店、折扣店、专业市场、农贸市场、小商品市场等等。而商业业态的组合，则是充分利用各种招商资源，为实现销售和日后的成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。 一般在商业项目中，目标客群--无论是投资还是自营商，对项目的经营得前景：投资回报、租金等要素是最为关心的，这些卖点的根源挖掘就与项目的业态规划紧密相关。如果商业项目的业态组合规划科学合理，可使项目的营销增加靓丽的卖点，促进项目的推广销售，项目建成运营后更可以实长期的繁荣。 总而言之，合理的业态规划是后续经营的成功基础。 如何做到商业业态的合理科学的规划呢？ 一、整个项目的楼层功能（业态）设置 从购物到休闲、观赏，再到餐饮，其设置顺序是由项目的底层，再向高层逐步规划放置的。如图1所示 随着生活质量的提高和消费需求的多样化，人们已经逐步由单纯的购物，逐步转向休闲、娱乐型购物消费。因此，在业态规划上，也应该由单一业态（购物），逐步引入餐饮、娱乐及其他服务行业，以方便顾客，带旺商场。 一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以除了购物，其他业态的补充，可以在空间、时间上最大化的挽留人流量。业态设置丰富多样是为了需要满足消费者旅游、购物、休闲、娱乐于一体的多元化功能需求。同时，又能有较清晰明确的区分，使不同层次和消费目标的客群都能便捷轻松的得到所需的商品和服务。 另外，购物、娱乐、休闲等业态的完美搭配，还可以在满足社会各界、各层次消费群体的各方面需要的同时，使各业态之间起到相互支持、良性互动的经营关系，保障整个商业项目的后期经营。 二、业态的黄金比例 商业项目在业态设置上，对购物、娱乐、餐饮的比例的分配一般为：52：18：30。这被称之为商业业态设置的黄金比例。但是，随着商业市场发展的新特点，这个业态设置也不是绝对的，可以结合商业项目本身的特点进行调整。 目前，商业业态的一个发展趋势是，餐饮、娱乐在原来的基础上逐步加大比重，有些商业项目将自身定位为主题娱乐、主题休闲商城，餐饮、休闲娱乐在整个项目中的比例设置甚至达到了60%以上。在国外，这个比例则可能达到70%以上。 又如，商业发展模式的演变历经了百货、超市，还有目前的SHOPPINGMALL，已经开始逐步向"城市生活休闲中心"即"lifestyle"这一最新的第四代商业模式步入。在业态设置上，更为侧重在餐饮、娱乐和休闲的比例规划。在这种商业模式下，购物已不再是最重要的功能。其模式在中国具体体现的大型商业房地产项目--北京的大钟寺国际广场，它主要聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能，其中的运动、娱乐、休闲就占有相当重要的比例。 三、业态设置具体细点操作一：外部因素 【1】大型业态强调吸引人群 一般将大型百货、超市等购物业态放置在首层/下层，是因为其业态性质的大众化生活必需品，消费频率比较高，对人流的吸引力比较大，可以面向最广泛的人群，吸引人流到商场，带旺整个商场。 【2】注意引导客流 大型和特殊的餐饮娱乐业种放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，将人流往上引导，且易于错时营业和区隔管理。另外，在业态设置上，一定尽量避免业态重叠！ 【3】业态互补 以百货和超市为例，百货和超市都是具有很好的吸引人气的业态，在项目的业态规划中，都可以作为主力业态来引进。但至于如何设置和引进，现代商业的发展趋势给了我们最好的启示。 原先认为这两种业态都是极具吸引消费力的业态，若在业态设置上，放置在同一层或相近位置，则是对同一消费人流的竞争，导致商业业态的同质化。同质化经营人为分散了消费力，势必也就影响了日后的长久经营。 然而，随着现代商业的发展，在很多商业项目的实际操作过程中，百货和超市却在逐渐的融合中。这两种业态可以通过错位经营，进行业态上的互补。通过在同一商场内同时引进了百货加超市两种业态的新业态发展模式来实现业态设置上的互补。以大众超市来提高客流量，以中高档百货来确保商场的整体利润。 例如，现代很多商业项目，其在1F或是-1F的超市的前方和周边，常常分割出一些用于出售的独立店面，规划经营少量精品、服饰、化妆品等业态。超市业态逐步向经营百货业态靠拢的趋势越来越明显。或者采用出租方式，超市将一些面积划分出来，形成一些独立的店面，出租给百货业态经营，自身兼当二房东，赚取百货业态商家的租金。这样的实例也越来越多。 【4】主力业态和次主力业态的规划 主力业态和次主力业态的规划是指对核心主力店和主力店的选择。主力店基本是按照其规模和品牌实力来划分的。大型综合（