2014宁波城投半边山项目规划调整汇报(最终汇报稿).pptxVIP

1;项目阶段工作：世联作为在落规划阶段介入，工作是在之前两个阶段的共识基础上进行;;原来方案整体定位突出了项目的价值优势，从长三角的大范围内考量项目的角色定位非常好;原方案定位：项目整体客户结构以象山本地客户为主，一期象山客户比例高达70%;而作为产品定位有几点：1.产品面积过大；2.中间物业过大；3.度假类创新物业不足;商业的定位未有体现，一期仅全作为公寓产品转化，未有考虑和住宅融入性的商业配套方案;;;;11; 丁先生，石浦人，现年约38岁，渔老板 “半边山知道，不会考虑去那边买房子，我们就住这附近,天天就看海没必要买.而且那边就是一个乡下地方，让我到那里买房子、度假，肯定是不可能的 ”。 徐女士，在丹城工作的石浦人， 45岁，老公做生意的，家庭年收入30万左右 “半边山？我肯定不会考虑在那边买房子的。那边有玩的直接去玩就可以了。” 张先生，丹城人，事业单位，42岁 “ 我没有听说过半边山，如果你说的在石浦附近，那就有点远了。松兰山开发了十多年了，还是没有完全成气候。 宋先生，石浦人，38岁 “半边山以后肯定好呀，做一个旅游地区的话，以后肯定有发展。我考虑买套小的投资。石浦人喜欢跟风的，以后好了的话，他们肯定也会买的。”;客户语录： “象山是知道，半边山没有听说过，放假的时候经常和家人或朋友去舟山海边玩几天，感觉挺好的，可以改善下居住环境，生活品质。” “我自己是比较喜欢海的，也比较愿意在海边购置一套物业，方便空余时间度假休闲，但前提是不能太远，开车2个小时以内才会考虑。” “象山那个地方，要买的应该也是在宁波的象山人吧，我们就不用去象山买房子了。自己就有海。”;杭州：史先生，服装加工，家庭收入在50万以上，祖籍宁波人 “我周边的朋友大约80%-90%都买了两套房了，基本上都是在浙江省内，也有不少人在上海买房，基本上在外地买房的都是冲着赚钱去的.” 上海：马先生，做贸易的，家庭年收入在100万以上，由于生意经常到宁波跑 “上海这里就的海不好看，度假的话我会考虑去宁波。如果价格比较便宜又不限购的话可以考虑买一套投资。” “舟山沈家门前2天刚去过吃过海鲜,石浦海鲜也很有名,但是那边距离上海远了.”;案名;综上所述：本项目以大宁波的资源享有型、投资养老型和休闲度假型的二居客户为主力客群;整体客群衍变：中后期本地跟风客、长三角度假客比例逐渐上升;;;;结合本地和长三角二居市场，从核心的二居客群看待本案产品定位;;在长三角二居市场我们做过一个客户研究：度假客户最看重距离、价格和配套资源;市场单价均在1~1.5万水平，总价上200万去化水平80套/月，超过300万跌入20套/月;从大宁波来看，小面积联排、小面积类独栋、叠院产品在去化和溢价上有市场机会;从售价上看：双拼联排洋房高层，目前高层定价7000元/㎡，联排产品12000元/ ㎡，低密度物业在售价上远高于高层，单方获值远高于高层物业，项目从利润上看低密度最大化为最佳 销售上看：我们盘点过长三角度假公寓市场，销售基本在1万方/年，而且一定是权益绑定，同时高层物业价格很难卖上去，除非转为资产运营同时给客户保证回报率，但是运营风险和投入相对比较大 客户端看：在陌生度假区，相对其他物业客户更接受低密度物业，高层物业更多为投资兼顾度假；;因此本项目产品原则：1.控面积控总价，2.梯度产品覆盖不同客群， 2.产品创新，3.尽量缩减高层量;;;本案已经具备非常强的特色主题商业规划，研究聚焦：一期可否做出与住宅融合性的商业;31;因此建议过渡带商业：在主题风情统领下，形成以类住宅销售+住宅配套功能+主题场所;在整体功能指导下，形成过渡带商业配比体量如下，同时整个过渡带商业强调主题特征;;;36;世联认为本项目一期在规划设计有几大可遵循的原则：;对当前地块按照资源、视觉性划分各区域地块价值：分为5大价值区域;在价值分区指导下，结合各物业类型组团性和建筑高度可形成的观景性排布物业如下：;40;41;42;43;;本项目户型设计在1.0容积率下，核心关注两块原则：度假特性和小面积高赠送和舒适度;因此在考虑度假性、高赠送提升舒适度下，整体的设计方案的具体策略和方向如下：;47;48;49;50;;;最终在与设计院的沟通下确定各个物业类型建筑风格如下：;;　 　周边售价参考;成本按企业给定成本作为测算前提;本案公寓体量大，其定价对整体盈利有较大影响，在基准价格的基础上，做四版方案对比;√;由南向北，满足功施工要求;度假物业一般有途家模式、产权酒店模式和创新客栈模式三种，我们建议高层引入途家管理;61;;; 深度度假 观??旅游;“途家，度假公寓市场中国新起点！”;美国 · Ho