中山皇爵假的日广场规划方案.docVIP

本文档是纯word文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用delete键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，QQ：332985688，主页/chess95660 本文档是纯word文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用delete键删除， 豆丁网友（洪枫）为您奉献，QQ：332985688，主页/chess95660 第一部分 可行性研究 一、可行性研究分析 【判定原则】 商业中心的形成是一个自发的过程，它需要时间和历史的积累和延续，是一个城市商业沉淀的结晶。而在一个没有任何商业基础的规划地块上，进行全新的商业项目的开发，相当于用开发企业自身的力量和资金，在短时间内完成原本社会和历史需要长时间才能完成的工作，其难度和风险不言而喻。 因此，新建商业中心，要具备成功的基础，具备市场可行性，必须从以下三个方面进行判定： 商业中心 商业中心 可行性判定 项目选址 企业决心及能力 政府规划及投入 （一）、项目选址可行性 1、重要意义 （1）、正确的选址意味着80％的成功。 “一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经确定，地点选得好，该项目就成功了80％，反之，我们只有20％的把握。” （2）、选址是购物中心经济命脉的重要因素。 商业中心选址是否合理直接影响到商业中心经济效益。开发商开发商业中心时选择合理位置，就意味着其共享有优越的“地利”优势。在同行业商业中心之间，如果规模得当，商品构成、经营服务水平基本相当的情况下，必然享有更好的经济效益。所以，商业中心在分析经济效益过程中，选址是决定其成功与否的重要命脉线，它将直接影响到购物中心的生死存亡。 2、指导原则 （1）、最短时间原则 指商业中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。 （2）、区位易达性原则 指用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。 （3）、聚集原则 商业活动都具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流，物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 （4）、接近购买力原则 指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。 3、判定内容 鉴于商业中心的功能特点，其选址应从用地区位和交通人口状况、用地物理状况、规划超前性分析三个方面来研究判定。 选址 选址 可行性判定 用地区位和 交通人口状况 用地物理状况 规划超前性 4、用地区位和交通人口状况可行性判定 判定用地区位和交通人口状况是否可行，需要通过以下五个分析因素进行： 消费力 消费力 分析 交通易达性分析 区位分析 用地选择 用地社会 效益分析 用地区位及交通人口状况分析要素 （1）、消费力分析 目前皇爵商业业态的主要辐射区域为坦洲、三乡、神湾、珠海等地， 因此，消费量基本可以保证。 另一方面， 年生产总值为 万元，比 年约增长 %，增长速度较快，在整体经济的高速发展带动下，当地居民的收入将不断相应较快地增长，提升购买力； 同时，流动人口 综合而言，本项目区位的消费力分析可行。 （2）、交通易达性分析 交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到购物所花费的时间。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离更重要的指标是时间距离。从坦洲镇区——本项目的核心商圈至本项目步行约15-20min，车行时间约5min，极为便利；从次级商圈至本项目车行也仅为30-40min左右，因此，本项目的交通便捷程度较好，交通易达性可行。 （3）、区位分析 不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。本项目位于南坦城的新区，根据坦洲镇的城市规划，本区将发展成为坦洲新的政务中心、居住中心，目前政府公务部门和学校都已经入驻其中，道路已基本开通，市政配套也不断得到完善，随着新区的发展，必将助推本项目成新的商业中心，本项目的区位分析可行。 （4）、用地选择 除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。商业中心为了满足多种功能需求，要求占地面积相对较大。并且，商业中心对于车辆的依赖性也较强，要求有相对较大的停车场面积，而“皇爵假日”项目总占地面积 万平方米，总建筑面积1 3万平方米，为商业开发，因此本商业项目的用地方面比较宽松，用地选择性可满足可行性要求。 （5）、用地社会效益分析 从坦洲镇现有的商业形态而言，较为原始和凌乱，且营业环境较差，因此，本项目的出现可以为坦洲镇树立商业标杆，为消费者提供更优质、更便捷、更丰富的商业购物