城中村形成原因及特征.doc

. 页 -198- 城镇化与城市发展中国科技信息 2007 年第 2 期 CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION Jan.2007 城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村” 分属不同的管理模式，二元所有制结构是指 城市土地属于国家所有，而农村土地属于农 村集体所有的制度。而在一些“城中村”内 形成了以城市与农村“二元所有制结构”并 行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。 土地的二元所有制结构是造成“城中村”形 成的根本原因。二元所有制结构使村民可以 低价甚至无偿取得土地的使用权，集体将宅 基地按户划拨，由各户村民自行建设后出租 获得尽可能多的租金，土地和房屋租金收益 最大化的结果致使“城中村”的形成进一步 加剧。 从个体理性选择的角度看，“城中 村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形 成，是农民在土地和房屋租金快速增值的 情况下，追求土地和房屋租金收益最大化 的结果。 2、“城中村”带来的社会问题 “城中村”虽然在区域上已成为城市 的一部分，但在管理体制和运行机制上仍 然沿袭过去的方式，是城市的一块“夹缝 地”，这种独特的地位和现象，带来一系 列的社会问题： 1 ）规划滞后，疏于管理；建筑密度 过高，布局混乱。村民居住人均用地和建 筑面积多倍于城市居民，土地利用率和产 出率低，不仅严重制约了城市整体功能的 提高，而且对城市景观、城市形象和城市 品位产生较大的负面影响。违法违章建筑 集中，管理不到位，“一线天”、“握 手楼”、“贴面楼”等风景独特。 2 ）基础设施不完善，卫生条件差。 各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾 成灾，街巷狭窄、拥挤，存在严重安全 隐 患 。 3）土地使用存在诸多问题。宅基地、工 业用地、商业用地相互交织，非法出租、转 让、倒卖等，管理混乱。 二、“城中村”改造的困境 “城中村”问题初探 张建生 秦皇岛市规划执法监察大队 066001 “城中村”是指那些农地与居民早已 非农化，村庄已为城市建筑所包围，但村中 居民仍为农业户籍，保留农村生活习惯和农 村管理方式的社区群落。由于诸多主客观因 素的影响，“城中村”赃乱差等现象十分严 重，成为困扰城市建设的一大难题。对这一 问题作深入研究，对于建设城市，推进经济 的快速持续发展，具有十分重要的意义。 一、“城中村”的成因及存在问题 1 、“城中村”的成因 从客观上来说，“城中村”的形成是我 国城市化进程快速发展的结果。改革开放的 20多年中，城市化进程加速发展，我国城市 数目从1978年的320个发展到现在的662个， 城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到 9万多平方公里。城市的快速发展，需要通 过征收周边农村的耕地获得扩展空间。耕地 被征收了，当地的农民仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地， 一场“城市包围农村”的运动就发生了，村 庄进入城市，形成了“城中村”。 从主观上来说，“城中村”的形成是我 国城乡二元管理体制及土地二元所有制结构 所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓 进行“城中村”拆迁改造的对象为千 家万户农民，涉及面广，改造过程环节众 多，存在很多困境： 1 、拆迁困境。“城中村”不断增加 的大量违法建筑，使改造陷入两难境地： 如果承认违法建筑的产权并给予拆迁补偿， 则变相鼓励了违法行为，会引起新的抢建 ；如果不承认，考虑到被拆迁户利益及违 法行为的普遍性，不能强制拆除，必须做 深入细致的协调工作。 2 、安置补偿困境。“城中村”现状 人均住宅面积大，每年可为村民带来可观 的租金收益，安置方案差异大、成本高， 加之市场的不确定，从而给投资者带来巨 大的改造成本与风险，改造工程无限期搁 置，给政府工作、城市发展、村民的正 常生产生活造成诸多不利影响和后果。 3 、规划实施困境。为彻底改变“城 中村”对城市景观、城市形象所产生的负 面影响，就必须保证规划的高起点和合理 性，而“城中村”现状复杂，村民要求 就地安置时众口难调，要满足每一个村民 的切身利益，就为规划实施带来了困难。 4、财力不足与政策困境。为保证改造 顺利实施，如果政府财力不足而不能主导拆 迁安置，同时又想尽快改造“城中村”面貌， 必须向开发商提供政策优惠，而政策优惠程 度难以正确评估。 三、“城中村”改造的形势和政策 研究 我国现行政策决定了城市建设必须走 开发存量，走内涵发展为主的路子，提高 “城中村”土地的利用率，改善“城中 村”面貌也是构建和谐社会的当务之急。 因此各城市在摸清家底的基础上，总结经 验，找出适合自身特点的“城中村”改 造之路十分必要。 “城中村”改造是一项系统工程，涉 及各个方面，关系社会改革、发展和稳定 大局，需要社会各界共同努力。在对影响 城中村改造主要因素进行深入研究的基础 上，提出以下建议和