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瑞威研究院 | 社区商业模式探究 瑞威资本原创作品：瑞威研究院系列之《社区商业模式探究》。转载请联系瑞威资本获取授权。 编者按： 在当前房地产去库存压力与资产价格暴涨并存的矛盾现实下，房地产市场出现严重分化。能够顺应变化、把握机遇、拥抱变革的机构方能脱颖而出，占据更重要的行业地位。譬如开发商主动开启“轻资产”运营模式、资产管理公司通过跨界资源整合探索“地产+”新思路。于是，“小而美”的社区商业成为地产、金融、零售等行业普遍关注的“新蓝海” 。那么，又是什么助推了社区商业的兴起？社区商业未来路在何方？金融又如何与社区商业结合打造“地产+”新模式？本文将对此展开深入探讨。 逐渐兴起的社区商业 什么是社区商业？ 社区商业以便民、利民为特点，满足和促进居民综合消费为目标。辐射人口通常在20万人以下，核心区域5-10万人。在业态设置方面以满足社区刚需为主，有购物、修理服务、餐饮、综合服务四项基本功能，具有较强针对性。 社区商业发展史 1950年社区商业诞生于美国，由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业。1960年英国、日本、法国开始进入大城市郊区化，社区商业出现。1970年社区商业在亚洲新加坡出现。1980年改革开放后的中国才开始出现狭义上的社区商业，直到2010年国内一线城市明显郊区化发展，社区商业在中国逐渐兴起。 城市化、郊区化促使社区商业迅速发展 城市化：聚集人口于社区，为社区商业的扩张带来空间 根据中国社科院发布的首部《宏观经济蓝皮书》，预测2030年城市化率达到66%~67%，预计未来每年将有1200万~1400万人口进入城市，每年中国将形成2万个以上的新社区。 郊区化：聚集需求于社区，为社区商业的消费增加粘性 过去，消费者总是习惯去市中心商业区，造就了核心商圈的繁荣，但随着城市日益的扩大，去核心商圈购物日益成为一个难题。 拥挤、堵车、停车难、交通成本提高等逐渐成为人们去核心商圈购物的阻碍，随着居民收入的提高，这些困难一定程度上成为压抑人们消费需求的障碍，社区商业正是在这种趋势性的背景下逐渐孕育。 上海夜景航拍直观展示了上海的居住郊区化 核心商圈竞争白热化、商业经营同质化、互联网冲击等是社区商业兴起的根本原因 一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定；在发达国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距说明社区商业未来仍有较大的发展潜力。 另一方面，虽然商业大部分受到“互联网+”冲击，社区商业却是受电商等新兴消费方式冲击较小的领域； 同时，出于“一公里”的优势，社区商业构成了连接工作和生活的延伸，也拥有相对固定的客流。社区商业与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。 政策导向将成为社区商业发展的推动力 《上海市15分钟社区生活圈规划导则》提出要求，确保4-5个社区生活圈共享服务约20万左右居民的高品质地区级中心，形成功能完善的城市公共服务设施体系。 并根据下表的规划指标，在评估社区公共服务设施短板时，重点针对设施的步行可达距离，划示服务覆盖范围，找寻服务盲区。 从指标上看，目前的社区商业未能满足社区发展的需要，未来仍有巨大的成长空间。 社区商业发展格局与趋势 逐渐被重视的细分市场 趋势一：新增商业供应逐渐迈向人口聚集区，进一步开拓社区商业市场 商业存量项目主要集中于城市中心或区域中心，对大型社区聚集地缺乏布局，居民无法在家门口享受到一站式的生活服务。由于核心商业圈市场接近饱和，专业机构开始开拓社区商业的蓝海。 数据来源：上海购物中心协会、中商数据 趋势二：大中型房企、资本方、运营商开始参与到社区商业的市场中 过去大中型企业主要活跃于办公或核心商圈购物中心。而社区商业由于规模较小，多以散售为主，缺乏专业化的统一经营。随着大型购物中心竞争趋于白热化，大中型企业逐渐将中心转移到了社区商业。 2016年上海共开业社区商业54个，且万科、旭辉、万街、绿地、北翼、大华、瑞商联城等大中型公司纷纷加入掘金队伍。 数据来源：联商网搜铺网与万街集团 《上海社区商业项目普查报告》 趋势三：随着专业机构进入，社区商业业绩表现突出，“小而美”的社区商业大有可为 根据上海购物中心协会发布的数据，10万㎡以下的商业业绩表现出众，可超过7万元/㎡/年，为全市平均水平的7倍。 全市商业营收增速排名前十的商业中也经常能见到社区商业的身影。其中包括新邻生活站、汇暻生活广场、新理想广场等。 小社区商业，大成长空间——运营能力是盈利的关键 20年社区商业发展，体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力。从最初的“放任自由”到如今的整体运营，越来越多的企业意识到了社区商业的价值所在。 在商