房地产开发各环节税收情况.doc

PAGE \* MERGEFORMAT2 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc524439962 一、取得土地环节 PAGEREF _Toc524439962 \h 2 HYPERLINK \l _Toc524439963 （一）城镇土地使用税 PAGEREF _Toc524439963 \h 2 HYPERLINK \l _Toc524439964 （二）印花税(土地出让或转让合同) PAGEREF _Toc524439964 \h 3 HYPERLINK \l _Toc524439965 （三）契税 PAGEREF _Toc524439965 \h 3 HYPERLINK \l _Toc524439966 二、设计施工环节 PAGEREF _Toc524439966 \h 4 HYPERLINK \l _Toc524439967 （一）印花税(设计合同) PAGEREF _Toc524439967 \h 4 HYPERLINK \l _Toc524439968 （二）印花税(建安合同) PAGEREF _Toc524439968 \h 4 HYPERLINK \l _Toc524439969 （三）印花税(借款合同) PAGEREF _Toc524439969 \h 4 HYPERLINK \l _Toc524439970 三、房产销售环节 PAGEREF _Toc524439970 \h 4 HYPERLINK \l _Toc524439971 （一）土地增值税(预征) PAGEREF _Toc524439971 \h 4 HYPERLINK \l _Toc524439972 （二）企业所得税(未完工开发产品) PAGEREF _Toc524439972 \h 5 HYPERLINK \l _Toc524439973 （三）印花税(商品房销售合同) PAGEREF _Toc524439973 \h 5 HYPERLINK \l _Toc524439974 （四）增值税 PAGEREF _Toc524439974 \h 5 HYPERLINK \l _Toc524439975 （五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 PAGEREF _Toc524439975 \h 6 HYPERLINK \l _Toc524439976 四、竣工交房环节 PAGEREF _Toc524439976 \h 6 HYPERLINK \l _Toc524439977 （一）企业所得税(完工开发产品) PAGEREF _Toc524439977 \h 6 HYPERLINK \l _Toc524439978 （二）房产税 PAGEREF _Toc524439978 \h 7 HYPERLINK \l _Toc524439979 （三）土地增值税(清算) PAGEREF _Toc524439979 \h 7 一、取得土地环节 （一）城镇土地使用税 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 1、计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。 2、税率 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下： 大城市1.5～30元； 中等城市1.2～24元； 小城市0.9～18元； 县城、建制镇、工矿区0.6～12元。 表1：城镇土地使用税税率表 级别 人口（人） 每平方米税额（元） 大城市 50万以上 1.5～30 中等城市 20万——50万 1.2～24 小城市 20万以下 0.9～18 县城、建制镇、工矿区 0.6～12 3、应纳税额的计算 年应纳税额＝计税土地面积（平方米）*适用税额 城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。 纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。 土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。 4、案例 某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积