新区高新园人和 街道H29地块项目可行性研究报告.doc

重庆市北部新区 高新园人和街道H29地块项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：重庆渝能产业集团 编制时间：2007年 可行性研究报告摘要 项目名称 重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目 可行性研究 报告编制单位 重庆渝能产业集团 项目所 在位置 本项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为H29。 项目基 本情况 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，场地平整，地块上有少量简易的临时用房。 项目规划 利用情况 本项目用地面积为62.1亩，规划控制容积率为3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，用地性质为居住用地。 项目定 位及价格 本项目定位为：中高端、低密度精品高层住宅小区。 价格预测：小高层3800元/平方米，高层3600元/平方米，商业用房平街8000元/平方米，平街层以上4000元/平方米 （2008年价格，均为套内价格） 项目建 设进度 预计项目开发周期3年，2007年7月取得土地使用权，2008年2月开工建设，2008年7月实现项目销售，2010年6月开发结束。 项目投资规模及资金筹措 项目投资总额为41410万元，单方成本为2500元/平方米。该项目资金来源于向金融机构贷款11200万元，自筹资金7000万元(项目资本金)。项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元，4季度2500万元，2008年1季度3300万元，2季度1900万元）。 财务分析 财务内部收益率为22.71%，财务净现值为2932万元。 土地价格 我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为117万元/亩。 建议土地价格控制在150万元/亩以内，转让地价（不含出让金）控制在73万元/亩以内。 结论及建议 项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位置好，道路交通系统完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。 从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。 项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc166898447 第一章 项目概况 PAGEREF _Toc166898447 \h 1 HYPERLINK \l _Toc166898448 一、项目简介 PAGEREF _Toc166898448 \h 1 HYPERLINK \l _Toc166898449 二、经济技术指标 PAGEREF _Toc166898449 \h 2 HYPERLINK \l _Toc166898450 三、四至关系 PAGEREF _Toc166898450 \h 2 HYPERLINK \l _Toc166898451 第二章 市场环境分析 PAGEREF _Toc166898451 \h 3 HYPERLINK \l _Toc166898452 一、北部新区区域解析 PAGEREF _Toc166898452 \h 3 HYPERLINK \l _Toc166898453 二、北部新区高新园区解析 PAGEREF _Toc166898453 \h 5 HYPERLINK \l _Toc166898454 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 PAGEREF _Toc166898454 \h 6 HYPERLINK \l _Toc166898455 第三章 区域房地产市场分析 PAGEREF _Toc166898455 \h 6 HYPERLINK \l _Toc166898456 一、区域房地产概况 PAGEREF _Toc166898456 \h 6 HYPERLINK \l _Toc166898457 二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析 PAGEREF _Toc166898457 \h 8 HYPERLINK \l _Toc166898458 三、重点个案调研 PAGEREF _Toc166898458 \h 11 HYPERLINK \l _Toc166898459 四、区域商业解析 PAGEREF _Toc166898459 \h 16 HYPERLINK \l _Toc166898460 五、周边配套 PAGEREF _Toc166898460 \