宝安商业广场策划方案：关于湖北某县级市的综合商业体策划报告.pptx

上业顾问机构 2008.6 ;Q1;1、实现快速销售和资金回笼（持有经营） 2、利润最大化 3、经营良好，形成持续效益和品牌号召力;商业地产成功的核心要素;成功的前期商业招商;——项目梳理;位处洪湖核心商业区，宏伟南路商圈中段，商业氛围良好，商业集中度较高，项目发展前景良好,具有打造地方标杆性商业项目的基础条件。;基本指标： 总占地面积：8352.88平米 总建筑面积：约20000平米 容积率：﹤3.5 商业体量比较适中，适合 洪湖这样的三级城市。 ;;我们的开发目标是什么？;项目概况;实现开发目标我们从那里入手;上业提出： 以市场为导向，确定项目科学的市场定位； 以定位为导向，实现标杆性的产品建设和有条不紊的招商运营及销售，招商与销售的策略要密切关注市场风向和消费群体风向。;需要提出注意的是： 实现项目短平快的运作是每个开发项目的目标，这个目标一点都不为过。但就商业项目而言，它不是一个单纯的销售行为，而是与招商和商业经营紧密捆绑在一起的商业行为，招商运营和经营活动的不确定性较多，我们在项目运作上把短平快操作作为目标，但也要切忌操之过急。对项目的投资环境而言，安全操作应在首位，在此基础上通过策略化的运营实现快速的操作和最大化的利润。;——从市场角度考虑 ——从价格角度考虑 ——从消费群角度考虑;ONE 从市场角度考虑;1;2个办事处 14个镇 1个乡 3个管理区 全市465个村民委员会，2883个村民小组 ;;; 上业认为： 城市经济条件虽然有限，但已处在小康型的生活水平线，城市经济处在上升和发展的转型期。 这种经济状况的城市，商业项目的开发机遇与挑战并存，主要体现在良好的市场前景和对中高端商户吸引力尚还欠缺的矛盾上。;;;;宏伟南路规划示意图;;业态分布情况;;;;;;;;宏伟南路商业街主要商业业态统计;租售状况分析; 目前宏伟南路上的商户大多是租店经营，拥有店铺产权的占少数。 大部分店主希望在维持现有店面进行经营的情况下，有更好的店铺可供经营。 ;消费人群中市中心/周边及外地比例示意图;平均每人每次消费金额示意图;从市场观察的角度看： 1、目前洪湖当地的消费人群有一定的消费承受能力，对消费产品的品牌有一定要求。 2、有一部分人习惯到仙桃等地消费。一个重要的原因是本地的娱乐休闲消费不能满足需求。 3、对购物环境有一定要求，首选比较热闹的购物场所。商业环境对消费者的吸引力比较重要。 4、由于娱乐场所较少，因此逛街成为洪湖当地居民最重要的业余活动项目之一。;;“聚金广场”;聚金广场优劣势及现状分析; 我们的项目应有效规避聚金广场所出现的问题。; 1、将本项目的地段优势最大化，形成地标性项目，巩固本项目在商圈中的核心地位。;TWO 从价格角度考虑; 由于目前未能准确掌握项目设计及建设标准等情况，无法对成本进行估算，仅参照行业经验估算项目单位成本在3000元/平方米左右。;;; 商业价格定价，主要参照市场价格水平制定。本项目定位较高，可提升商铺价值，价格水平可适当高出市场平均水平。但须注意的是，商业价格只能涨不能跌，合理的价格控制也是项目成败的关键。为此我们的价格目标建议是：; 价格 楼层 ; 价格 楼层 ; 价格 楼层 ; 价格 楼层 ;按照此收入要求： 一层：50平米商铺，收入在2万以上，日均700元以上，应经营单价稍高的非日用产品和销量很大的日用产品。 二层：相比经营收入压力较小，但二层的人流和消费率要比一楼低。;THREE 从消费角度考虑;常识1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益;常识2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关;;客户群体分类;租赁的目标客户群描述;消费群体;商场业态定位;3;宏伟南路地标型生活服务MALL; 抓住洪湖商业市场发展水平欠缺但前景良好、餐饮娱乐休闲类消费型业态较为欠缺等特点，以超市等主力店为基础，中高档零售业为主，餐饮、娱乐、休闲为辅，建造引导地方消费水平和提供补缺型消费方式的综合地标型生活服务MALL。;5;优势：二、三层超市和四层电影院、家电连锁卖场、大型中餐/量贩式KTV等的多主力店吸引的人流可充分激活一、二层零售业的经营。 问题：家电连锁卖场进驻四楼的难度大。所以我们的方向是引进电影院/KTV等对楼层要求不高的业态。（但是必须考虑能够达到电影院的层高要求）;——1、整体设计建议 ——2、单体设计建议 ——3、素质营造 ——4、项目人流及物流动向建议 ——5、项目配套设施与功能建议 ——6、物业管理与