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PAGE PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 4 目 录 第一节 HYPERLINK \l _Toc348817023投标报价表及物业服务费预算书……………………….2 第二节 物业服务理念和目标 …………………………….5 HYPERLINK \l _Toc348817031第三节 项目管理机构运作方法及管理制度 ……………………6 HYPERLINK \l _Toc348817033第四节 服务人员配置及培训……………………………………………41 HYPERLINK \l _Toc348817034第五节 物业服务方案 ………………………………………………………47 HYPERLINK \l _Toc348817035第六节 物业维修的应急措施……………………………………………67 第七节 智能化设施的管理与维修方案……………………78 HYPERLINK \l _Toc348817036第八节 社区文化建设方案…………………………………………………80 第一节 投 标 报 价 表 序号 项目 面积 （平方米或个） 包干单价 （元/平方米·月或元/个.月） 备注 1 多层住宅物业服务费（带电梯） 21180平方米 1.32元/平方米.月 2 高层住宅物业服务费 173020平方米 1.25元/平方米.月 3 商业物业服务费（带电梯） 18628平方米 1.8元/平方米.月 4 地下停车位物业服务费 1285个 52元/个.月 5 报价说明 1、该价格为包干价，包含所有的费用、税费等。报价包括但不限于人工费、管理费、维护费、利润、税金等实施本项目物业服务发生的所有费用及本项目物业管理的所有风险、责任。 2、此报价与投标函中的的报价一致.若出现不一致，以投标书中的报价为准。 本项目的物业管理年度收费报价按照99%的收缴率计算，其金额为：4093646.04元 本报价测算依据 1、根据本项目规划建设实际情况、物业服务需要和服务方案，并按照招标文件要求的物业服务质量标准确定服务等级，以及建设部《物业服务收费管理办法》，进行成本估算。后附物业服务费预算书。 2、根据《物业管理条例》、《南充市物业服务等级》和《物业服务费指导价格》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》的相关规定确定本项目物业服务费用标准。 小区物业公共服务费预算表 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果（年总支出） 一 人工费 　 2327800 （1） 管理人员工资 管理人员8人，工资标准按人均5000元/人·月测算 月工资标准×人数4375×8×12 420000 （2） 安全护卫人员工资 安全护卫人员26人，三班两运转，每班8人，工资标准按人均2600元/人·月计 月工资标准×人数2600×26×12 811200 （3） 保洁人员工资 保洁、绿化人员16人，设主管一名，工资标准按人均1800元/人·月计 月工资标准×人数1800×16×12 345600 （4） 水电、智能化、机电设备技术人员工资 技术人员6人，工资标准按人均4000元/人/月计 月工资标准×人数4000×6×12 288000 （5） 社会保险费 工资的45%（医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%） [（1）+（2）+（3）+（4）]×45% 293360 （6） 福利费、培训教育费工会费 工资的17.5%（福利14%，培训教育1.5%，工会费2%） [（1）+（2）+（3）+（4）]×17.5% 169640 二 行政办公费用 　 （1）+（2）+（3）+（4） 157040 （1） 办公用低值易耗品、办公设备保养 综合测算每月支出3333元 年消耗3333.×12 40000 （2） 办公用水、用电费 用水：500方/月 用电：8000度/月（智能监控用电）水费：1.80元/方 电费：0.79元/度 （用水方数×水费单价+用电度数×电度单价）（500×2.20+8000×0.79）×12 89040 （3） 宣传费、书报费 综合测算按2000元/月 2000×12 14000 （4） 通讯费、邮电费 3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元 2000×12 14000 三 公共设施设备日常维护费用 1.住宅建筑成本为2500元/平方米；2.公用设施建造成本按住宅建筑成本的40%；3.折旧年限为70年；4.维修养护费按月折旧费的50%计 2500元/平方米×40%÷70年×50%×258731平方米 1148079 四 环境管理费用 　 （1）+（2） 14000 （1） 保洁工具、损耗、清